Comment vendre sa maison, du premier diagnostic à la signature ?

Vous avez décidé de vendre, et la vraie première question n’est pas de savoir quoi repeindre. C’est de savoir par quoi commencer, et à partir de quel moment vous n’avez plus le droit de changer d’avis.

Comment vendre sa maison, dans quel ordre et avec quels papiers : le parcours tient ci-dessous, avec la validité de chaque diagnostic et les délais légaux de la fin de vente.

Sommaire

• Quelles sont les étapes pour vendre sa maison, dans l’ordre ?
• Vendre avec une agence, un mandataire ou de particulier à particulier ?
• Quel mandat de vente signer avec une agence ?
• Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?
• Quels documents faut-il réunir avant la mise en vente ?
• Comment estimer le prix de vente de sa maison ?
• Que se passe-t-il entre l’offre d’achat et la signature chez le notaire ?
• Quels frais restent à la charge du vendeur ?
• Que doit obligatoirement déclarer le vendeur à l’acheteur ?
• Les erreurs qui font traîner une vente
• Questions fréquentes sur la vente d’une maison

Quelles sont les étapes pour vendre sa maison, dans l’ordre ?

La démarche pour vendre une maison tient en onze étapes, et chacune se ferme sur un événement précis.

Étape	Qui s’en charge	Ce qui la clôt
Choisir le canal de vente	Vous	Le mandat signé, ou la décision de vendre seul
Estimer le prix	Vous, avec des professionnels	Un prix affiché et un prix plancher
Faire réaliser les diagnostics	Un diagnostiqueur certifié	Le dossier de diagnostic technique complet
Réunir les documents	Vous, avec le notaire	De quoi rédiger l’avant-contrat
Préparer le bien et l’annonce	Vous ou l’agence	Une annonce portant la classe énergie
Diffuser l’annonce	Vous ou l’agence	Les premières demandes de visite
Faire visiter	Vous ou l’agence	L’état des risques remis dès la première visite
Négocier les offres	Vous	Une offre écrite que vous acceptez
Signer l’avant-contrat	Le notaire	L’ouverture du délai de rétractation
Purger rétractation et conditions suspensives	L’acheteur et sa banque	L’accord de prêt
Signer l’acte authentique	Le notaire	Le transfert de propriété et le versement du prix

Cette procédure de vente d’une maison n’est pas linéaire : lancez les diagnostics dès le premier jour, pendant que vous comparez les canaux. Comment vendre sa maison sans y perdre trois mois tient d’abord là.

Seule la fin du processus a un ordre imposé. Une annonce ne rapporte que si elle est vue, et le choix du site immobilier de diffusion pèse autant que sa rédaction.

Vendre avec une agence, un mandataire ou de particulier à particulier ?

C’est la première décision et elle commande le reste : le prix affiché, le temps que vous y passez, ce qui sort de votre poche.

Canal de vente	Ce qu’il prend en charge	Ce qui reste pour vous	Sa rémunération
Agence de rue	Estimation, photos, diffusion, visites, filtrage, suivi jusqu’à l’acte	Le rangement et la décision finale sur le prix	Honoraires libres, souvent un pourcentage, affichés TTC en vitrine
Réseau de mandataires	Les mêmes prestations, portées par un conseiller indépendant	Idem, avec une disponibilité qui dépend du conseiller	Un pourcentage aussi, souvent selon un barème public par tranches
Agence en ligne	Estimation, photos, diffusion et suivi	Les visites, sur les formules d’entrée de gamme	Un forfait fixe, identique quel que soit le prix
De particulier à particulier	Rien	Tout : annonce, visites, filtrage, relance du notaire	Aucune commission, mais diffusion et diagnostics à payer

On ne va pas se raconter d’histoires : vendre sa maison sans agence n’est pas gratuit, c’est facturé autrement. En heures, en visites qui n’aboutissent jamais, et en erreurs sur des documents que personne ne relit derrière vous.

Un réseau de mandataires facture en général moins cher qu’une agence de rue. Une agence immobilière en ligne remplace le pourcentage par un forfait, ce qui change tout sur un bien cher.

Sur une agence classique, tout se joue sur celle que vous choisissez : c’est l’objet de notre classement de la meilleure agence immobilière. Vendre sa maison de particulier à particulier reste tenable si vous habitez sur place.

Quel mandat de vente signer avec une agence ?

Le mandat de vente est le seul contrat que vous signez avant même d’avoir un acheteur, et c’est celui qui vous tient le plus longtemps. La différence entre ses trois formes tient à une question : qui a le droit de vendre ?

• Mandat simple : plusieurs agences, et vous pouvez vendre vous-même. Seule celle qui réalise la vente perçoit des honoraires.
• Mandat semi-exclusif : une seule agence, mais vous gardez le droit de trouver l’acheteur. Le contrat peut alors prévoir des honoraires réduits.
• Mandat exclusif : une seule agence, et elle seule peut vendre. Clause d’irrévocabilité de 3 mois obligatoire, aucune reconduction tacite possible.

Un mandat a toujours une durée limitée, le plus souvent 3 mois irrévocables. Passé ce délai, l’exclusif se résilie à tout moment en prévenant l’agence 15 jours à l’avance par lettre recommandée. Le simple et le semi-exclusif s’arrêtent à leur échéance, avec le même préavis.

Deux points méritent une lecture attentive avant de vendre sa maison, d’après la fiche Service-Public sur le mandat. Votre exemplaire doit porter le numéro d’inscription au registre des mandats.

Le second est le piège classique : la clause qui vous oblige à indemniser l’agence si vous vendez à un acheteur qu’elle vous a présenté. Elle joue jusqu’à 24 mois après la fin du mandat.

Quels diagnostics sont obligatoires pour vendre une maison ?

Personne ne fait faire toute la liste pour vendre sa maison : elle dépend de l’âge du bien, de ses installations et de sa commune. Ce que beaucoup de vendeurs ignorent, c’est que chaque document a sa propre durée de validité.

Diagnostic	Ce qui le déclenche	Validité pour une vente
DPE	Tout logement mis en vente	10 ans
DPE réalisé entre le 01/01/2018 et le 30/06/2021	Tous les logements	Expiré depuis le 1er janvier 2025, à refaire
Audit énergétique	Classe F ou G depuis le 01/04/2023, classe E depuis le 01/01/2025, classe D à partir du 01/01/2034	5 ans
Électricité	Installation de plus de 15 ans	3 ans
Gaz	Installation de plus de 15 ans	Moins de 3 ans
Amiante	Permis de construire avant le 01/07/1997	Illimitée si réalisé depuis le 01/04/2013, sinon à refaire
Plomb (CREP)	Construction avant le 01/01/1949	Illimitée si négatif, moins de 1 an si positif
Termites	Zone déclarée par arrêté préfectoral	6 mois maximum
État des risques et pollutions	Zone à risque naturel, minier, technologique ou sismique	Moins de 6 mois
Assainissement non collectif	Maison non raccordée au tout-à-l’égout	Moins de 3 ans
Bruit des aérodromes	Zone d’exposition au bruit d’un aéroport	Aucune durée fixée par la fiche officielle
Carnet d’information du logement	Permis ou travaux depuis le 01/01/2023	À remettre, sans durée de validité

Deux règles se lisent mal dans un tableau et coûtent pourtant des rendez-vous. L’état des risques ne se garde pas pour la signature : il se remet dès la première visite, à chaque candidat.

La seconde vise les DPE réalisés entre 2018 et le 30 juin 2021, sans valeur depuis le 1er janvier 2025 même si le document affiche une date de fin lointaine.

Aucun texte n’encadre le coût, Service-Public le dit pour l’audit énergétique. Comparez chaque diagnostiqueur immobilier avant de commander.

Quels documents faut-il réunir avant la mise en vente ?

Le notaire ne rédige rien tant que le dossier est incomplet, et c’est la première cause de signature repoussée. Vendre sa maison de particulier à particulier ne change rien à la liste : un document pour vendre sa maison sans agence est celui qu’une agence aurait réclamé.

• Le titre de propriété, remis lors de votre propre achat
• Le dernier avis de taxe foncière
• Les factures et garanties des travaux, attestation décennale comprise
• Les permis de construire et déclarations préalables des agrandissements
• Le carnet d’information du logement, si des travaux de rénovation énergétique datent du 1er janvier 2023 ou après
• Les plans et les justificatifs de raccordement aux réseaux
• Les contrats d’entretien en cours, chaudière, pompe à chaleur ou fosse septique

En copropriété horizontale, quatre pièces s’ajoutent :

• Le règlement de copropriété et l’état descriptif de division
• Les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales
• L’état daté, que le syndic est seul à pouvoir établir
• Le mesurage loi Carrez du lot, qui ne concerne jamais une maison sur son propre terrain

Vendre sa maison avec un dossier incomplet, c’est repousser la signature. Deux pièces bloquent plus que les autres : le titre de propriété issu d’une succession non achevée, et l’état daté.

Comment estimer le prix de vente de sa maison ?

Un prix ne se devine pas, il se relève. Trois sources donnent une base solide : la base des demandes de valeurs foncières publiée par l’administration fiscale, les biens comparables vendus dans votre rue, et deux ou trois estimations croisées.

Comment bien vendre sa maison commence là : un prix trop haut coûte plus cher qu’une remise consentie au départ. Une annonce qui s’installe perd son effet de nouveauté, et le bien part souvent sous le prix qu’il aurait obtenu tout de suite.

Aucun barème ne s’impose aux agences : Service-Public rappelle que leurs honoraires ne sont pas encadrés, qu’ils sont fixés librement et affichés TTC en vitrine. Le seul taux qui vous concerne est celui de votre mandat.

Fixez enfin votre marge de négociation avant la première visite : un prix plancher décidé à froid évite de céder 10 000 euros un dimanche après-midi.

Que se passe-t-il entre l’offre d’achat et la signature chez le notaire ?

Une offre d’achat écrite au prix demandé vous engage dès l’instant où vous l’acceptez. C’est la première marche irréversible, et beaucoup de vendeurs l’apprennent en la franchissant.

Vient ensuite l’avant-contrat, sous deux formes. Le compromis de vente engage les deux parties à vendre et à acheter. La promesse unilatérale n’engage que vous : l’acheteur dispose d’une option qu’il lève ou non, contre une indemnité d’immobilisation.

Les sommes diffèrent aussi. Sur un compromis, l’acheteur verse souvent un dépôt de garantie de 10 % du prix, bloqué sur le compte séquestre du notaire, sans que ce soit une condition de validité.

Sur une promesse, l’indemnité d’immobilisation se situe entre 5 % et 10 %, et son minimum de 5 % devient obligatoire au-delà de 18 mois.

Ce qui court	À partir de quand	Combien de temps
Rétractation de l’acheteur	Le lendemain de la notification de l’avant-contrat	10 jours calendaires
Rétractation du vendeur	Sans objet	Aucune, sauf clause de dédit prévue au contrat
Enregistrement d’une promesse sous seing privé	Son acceptation par l’acquéreur	10 jours, pour 125 euros
Condition suspensive de prêt	La signature de l’avant-contrat, ou son enregistrement	1 mois minimum imposé par la loi
Versement du prix au vendeur	L’enregistrement de l’acte à la publicité foncière	1 mois au plus, en principe

Vendre sa maison par notaire, sans agence, reste possible d’un bout à l’autre : il rédige l’avant-contrat comme l’acte, et certaines études assurent la négociation. Vendre sa maison par notaire ou par une agence ne change rien sur un point : l’acte authentique se signe devant lui.

Quels frais restent à la charge du vendeur ?

Les frais d’actes notariés sont à la charge de l’acheteur, sauf si les deux parties en décident autrement. Chiffrer la démarche pour vendre une maison se joue donc ailleurs.

• Les diagnostics, à votre charge quel que soit le canal de vente
• La commission d’agence, quand le mandat la met à votre charge : il doit indiquer qui la paie
• La mainlevée d’hypothèque, si un prêt court encore : l’acte est notarié et ses frais sont pour vous
• Les indemnités de remboursement anticipé du crédit, si votre contrat en prévoit
• L’impôt sur la plus-value, sauf si la maison est votre résidence principale au moment de la vente
• La diffusion payante de l’annonce, si vous vendez sans agence

Elles ne sont d’ailleurs pas dues quand la vente fait suite à un changement de lieu de travail, à une cessation forcée d’activité ou à un décès, chez vous comme chez votre conjoint.

Raisonnez toujours en net vendeur : vendre sa maison ne rapporte jamais le prix affiché.

Que doit obligatoirement déclarer le vendeur à l’acheteur ?

Vendre sa maison vous engage aussi après la signature. Le Code civil impose à celui qui détient une information déterminante pour l’autre de la lui donner : c’est l’article 1112-1, et les parties ne peuvent pas l’écarter.

S’y ajoute la garantie des vices cachés. Un vice caché est un défaut non apparent qui rend la maison impropre à son usage, ou qui le diminue au point que l’acheteur aurait payé moins cher.

Le vendeur en répond même s’il ignorait le défaut, sauf s’il a stipulé qu’il ne serait tenu à aucune garantie. Cette clause d’exonération ne protège pas le vendeur qui connaissait le vice, et l’acheteur a deux ans à compter de la découverte pour agir. Mieux vaut donc écrire dans l’avant-contrat ce que vous savez :

• Les sinistres passés, dégât des eaux, incendie, mouvement de terrain, et les indemnisations reçues
• Les travaux réalisés sans autorisation ni déclaration préalable
• Les servitudes qui grèvent le terrain, passage, vue, canalisation enterrée
• Les litiges de voisinage en cours et les procédures engagées
• Les défauts que vous avez constatés puis masqués par un aménagement

Déclarer ne fait pas fuir un acheteur sérieux, c’est ce qui vous protège : un défaut annoncé n’est plus un défaut caché. Sur un cas particulier, demandez à votre notaire.

Les erreurs qui font traîner une vente

Les ventes qui s’éternisent butent sur les mêmes six points, et aucun ne relève de la décoration. Comment vendre une maison sans y passer un an tient d’abord à ne pas les commettre.

• Un prix déconnecté des ventes réelles du quartier, qui vide l’agenda des visites
• Des diagnostics commandés au dernier moment, qui repoussent l’avant-contrat
• Un dossier incomplet, que le notaire découvre au moment de rédiger
• Une annonce publiée sans la classe énergie, alors que la mention est obligatoire
• Un refus de bouger sur le prix après plusieurs semaines sans une seule visite
• Un acheteur retenu sans la moindre vérification de son financement

Vendre sa maison sans agence expose davantage aux deux derniers : personne ne relit le dossier derrière vous, ni ne réclame son accord de principe à l’acheteur.

Questions fréquentes sur la vente d’une maison

Qui paye les frais de notaire quand on vend un bien ?

L’acheteur. Les frais d’actes notariés sont à sa charge, sauf si le vendeur et l’acheteur en décident autrement dans l’acte.

Que faut-il faire pour vendre une maison sans agence ?

Estimer le prix, faire réaliser les diagnostics obligatoires, réunir les documents, diffuser l’annonce et organiser les visites vous-même. Le notaire reste obligatoire pour l’acte.

Le vendeur peut-il se rétracter après avoir signé le compromis ?

Non. Le délai de rétractation de 10 jours ne bénéficie qu’à l’acheteur. Le vendeur est engagé dès la signature, sauf clause contraire prévue au contrat.

Combien de temps les diagnostics restent-ils valables ?

Cela dépend de chacun : 10 ans pour le DPE, 3 ans pour l’électricité et le gaz, 6 mois pour les termites et l’état des risques. Un DPE réalisé entre 2018 et le 30 juin 2021 est expiré et doit être refait.

Nos sources

Toutes les durées et toutes les obligations de cet article ont été relues sur les fiches officielles de Service-Public le 18 août 2026, et sur Légifrance pour le Code civil.

• Service-Public, les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement
• Service-Public, promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis