Comment acheter une maison et savoir ce qu’elle vous coûte

Vous avez repéré une maison et deux questions tournent en boucle. À partir de quel moment êtes-vous pris, et combien faut-il avoir de côté en plus du prix demandé.

Les guides qui y répondent sont presque tous écrits par des courtiers, et ils mènent au même endroit : un simulateur de crédit. On va faire autrement. Comment acheter une maison, dans quel ordre, avec quel budget réel et avec quels délais opposables.

Sommaire

• Dans quel ordre se déroulent les étapes d’un achat de maison ?
• Quel budget prévoir pour l’achat d’une maison, au-delà du prix ?
• Que faut-il vérifier pendant la visite d’une maison ?
• Quels documents le vendeur doit-il vous remettre ?
• Offre d’achat, compromis, promesse : à quoi vous engagez-vous ?
• Que se passe-t-il si votre prêt est refusé après le compromis ?
• Combien de temps dure un achat de maison ?
• Que payez-vous le jour de la signature chez le notaire ?
• Questions fréquentes sur l’achat d’une maison

Dans quel ordre se déroulent les étapes d’un achat de maison ?

Ce qui compte dans les étapes d’un achat de maison n’est pas leur numéro. C’est ce que chacune vous engage à faire, ou pas encore.

Étape	Ce que vous faites	Ce qui vous engage
Fixer votre budget	Vous chiffrez votre apport, votre capacité d’emprunt et vous demandez un accord de principe	Rien. Un accord de principe n’est pas une offre de prêt
Définir vos critères	Surface, secteur, état du bien, ce sur quoi vous accepterez de céder	Rien
Chercher et trier	Vous suivez les annonces, vous éliminez sur photos et sur classe énergie	Rien
Visiter	Vous inspectez le bâti, les réseaux et l’environnement, liste en main	Rien, mais l’état des risques doit vous être remis dès cette visite
Faire une offre d’achat	Vous écrivez le prix proposé et la durée de validité de votre offre	Votre offre écrite, si le vendeur l’accepte sans la modifier
Signer l’avant-contrat	Compromis ou promesse unilatérale, chez le notaire ou sous seing privé	Compromis : les deux parties. Promesse : le vendeur seul
Purger la rétractation	Vous ne faites rien, ou vous renoncez par lettre recommandée	Dix jours calendaires plus tard, vous êtes engagé
Monter le dossier de prêt	Vous déposez vos demandes, puis vous recevez l’offre de prêt	Votre acceptation de l’offre, pas avant le onzième jour
Lever les conditions suspensives	Vous transmettez l’accord de la banque au notaire	La vente devient ferme
Signer l’acte authentique	Vous payez le prix et les frais, vous récupérez le titre	Vous devenez propriétaire à la signature

La démarche pour acheter une maison ne s’exécute pas en file indienne. Les quatre premières étapes se recouvrent largement, et rien ne vous empêche de visiter pendant que la banque instruit votre accord de principe.

La recherche est l’étape qui se délègue le plus : un chasseur immobilier travaille pour vous, pas pour le vendeur. Reste que toutes les annonces ne sont pas diffusées partout, et le site immobilier que vous consultez conditionne ce que vous verrez passer.

Quel budget prévoir pour l’achat d’une maison, au-delà du prix ?

Tout part de deux chiffres, à poser avant la première visite : votre apport et votre capacité d’emprunt. Visiter d’abord et calculer ensuite, c’est le meilleur moyen de s’attacher à un bien hors de portée.

Le coût du crédit pèse plus lourd que la plupart des postes ci-dessous : suivez le taux immobilier du moment avant de figer votre enveloppe. Savoir si la période est favorable est une autre question, que l’état de la crise immobilière tranche mieux que nous.

Vient ensuite ce que personne ne fait : additionner. Sept postes s’ajoutent au prix, chacun avec ce qui le déclenche et l’endroit où lire votre propre chiffre.

Poste	Ce qui le déclenche	Comment le chiffrer
Frais d’acquisition, dits frais de notaire	La signature de l’acte authentique	Ordre de grandeur de 7 à 8 % du prix dans l’ancien, 2 à 3 % dans le neuf. Le simulateur officiel donne le montant exact
Frais de dossier et de garantie bancaire	L’acceptation de votre offre de prêt	Les deux figurent en euros dans l’offre que la banque vous envoie
Travaux	L’état du bien, relevé pendant la visite	Deux devis d’entreprise obtenus avant de faire votre offre d’achat
Déménagement	La date convenue pour votre entrée	Un devis au volume, à demander pendant le délai de rétractation
Taxe foncière de l’année en cours	La vente en cours d’année	Elle est établie au nom du propriétaire au 1er janvier ; un accord signé chez le notaire la répartit au prorata
Assurance habitation	La demande de votre prêteur avant le déblocage des fonds	Le devis de votre assureur, en prime annuelle
Charges de fonctionnement	Votre emménagement	Les factures d’énergie des douze derniers mois, à réclamer au vendeur en visite

Un budget d’achat de maison honnête se construit donc en deux temps : le prix plus les frais d’acquisition, les deux seules lignes estimables sans deviner, puis vos cinq devis, obtenus à votre nom sur votre bien.

Que faut-il vérifier pendant la visite d’une maison ?

Tout le monde vous conseille d’arriver avec une checklist de visite, personne ne la publie. La voici, groupée en quatre familles : le bâti, les réseaux, l’environnement et le fonctionnement du logement.

• Le bâti. Toiture et charpente vues de l’extérieur, fissures en façade, traces d’humidité en bas de mur et sous les fenêtres, âge des menuiseries, épaisseur d’isolation dans les combles, état des sols.
• Les réseaux. Tableau électrique et présence de différentiels, pression d’eau à chaque point de puisage, mode de chauffage et année de l’appareil, ventilation, raccordement au tout-à-l’égout ou installation autonome.
• L’environnement. Bruit aux heures où vous y vivrez vraiment, mitoyenneté, servitudes de passage, stationnement, projets d’urbanisme consultables gratuitement en mairie.
• Le fonctionnement. Montant du dernier avis de taxe foncière, factures d’énergie sur douze mois, travaux déjà réalisés et factures correspondantes.

Dernier réflexe, celui qui coûte une heure et évite des années de regret : revenez une seconde fois, à un autre moment de la journée. Cette checklist de visite d’une maison ne remplace pas un professionnel du bâtiment sur un bien très abîmé, elle sert à repartir avec des questions précises plutôt qu’avec une impression.

Quels documents le vendeur doit-il vous remettre ?

Le vendeur doit joindre le dossier de diagnostic technique à la promesse de vente ou à l’acte de vente, selon la fiche F10798 de Service-Public, vérifiée le 7 mars 2025. Vous le découvrez donc au moment de signer, pas en visite.

Pour une maison individuelle, il réunit selon les cas :

• Le DPE, et l’audit énergétique si le logement est classé E, F ou G
• Le constat de risque d’exposition au plomb pour un bien d’avant 1949, l’état d’amiante pour un permis délivré avant 1997
• Les états de l’installation électrique et de l’installation gaz de plus de quinze ans
• Le diagnostic d’assainissement, l’état relatif aux termites, l’état des risques et le diagnostic bruit
• Le carnet d’information du logement pour un permis ou des travaux depuis 2023

Leur durée de validité varie d’une pièce à l’autre, mais c’est le problème du vendeur. Le vôtre, ce sont les documents que personne ne vous apportera spontanément.

• Le titre de propriété du vendeur, qui dit la surface, les limites et les servitudes inscrites
• Le dernier avis de taxe foncière, pour chiffrer une charge que vous porterez chaque année
• Les factures des travaux et leurs garanties, qui vous couvrent encore si le chantier est récent
• Les permis de construire et déclarations préalables, pour vérifier qu’une extension a bien été déclarée
• Les justificatifs de raccordement aux réseaux, et la surface annoncée, qui se fait mesurer en cas de doute

Offre d’achat, compromis, promesse : à quoi vous engagez-vous ?

Savoir comment acheter une maison, c’est d’abord savoir à quel moment on ne peut plus reculer. Une offre d’achat écrite vous lie dès que le vendeur l’accepte telle quelle : donnez-lui une durée de validité courte et n’y écrivez que ce que vous assumez de payer.

Vient ensuite l’avant-contrat, et le choix de sa forme n’est pas cosmétique. Sur un compromis de vente, le vendeur s’engage à vendre et vous vous engagez à acheter, dès la signature.

Sur une promesse de vente unilatérale, le vendeur s’engage seul. Vous disposez d’un droit d’option, à lever ou non dans un délai que les parties fixent librement.

Le dépôt de garantie s’élève à 10 % du prix de vente sur un compromis. Il est encaissé et bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu’à la conclusion de la vente.

Deux règles s’ajoutent sur la promesse. Au-delà de dix-huit mois, l’indemnité d’immobilisation atteint au minimum 5 % du prix. Et une promesse signée sous seing privé doit être enregistrée dans les dix jours de son acceptation, pour 125 euros.

Que se passe-t-il si votre prêt est refusé après le compromis ?

C’est la peur numéro un de l’acheteur, et la question que les guides de courtiers expédient en une phrase. La réponse tient en deux données officielles.

Seconde donnée, la plus rassurante : si une condition suspensive prévue au contrat ne se réalise pas, la somme versée vous est rendue intégralement. Le dépôt de garantie sort du séquestre et revient sur votre compte, sans retenue.

Reste le côté pratique. Avant de signer, relisez quatre valeurs dans la clause : le montant du prêt recherché, son taux maximum, sa durée maximum et la date limite d’obtention. Une clause qui impose un taux inférieur au marché devient inutilisable le jour où vous en auriez besoin.

Pour actionner cette clause, vous devrez présenter le refus de la banque, ce qui suppose d’avoir déposé de vraies demandes. Passer par un courtier en crédit immobilier ne garantit rien, mais il présente votre dossier à plusieurs établissements au lieu d’un seul.

Combien de temps dure un achat de maison ?

Voilà la question sur laquelle toute la profession improvise. Six délais seulement sont opposables sur un achat immobilier, les voici avec le texte qui les fixe.

Délai	Ce qu’il vaut	Ce qui le fixe
Rétractation de l’acheteur	10 jours calendaires, à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l’acte	Service-Public, fiche F2965
Enregistrement d’une promesse sous seing privé	10 jours à compter de son acceptation, pour 125 euros	Service-Public, fiche F2965
Condition suspensive de prêt	1 mois minimum, à compter de la signature de l’acte authentique ou de l’enregistrement de l’acte sous seing privé	Service-Public, fiche F2965
Réflexion sur l’offre de prêt	Vous ne pouvez accepter l’offre que dix jours après l’avoir reçue : votre acceptation ne part pas avant le onzième jour	Code de la consommation, article L313-34
Validité de l’offre de prêt	La banque maintient les conditions annoncées pendant trente jours minimum à compter de votre réception	Code de la consommation, article L313-34
Purge du droit de préemption urbain	Deux mois de silence de la commune valent renonciation, à compter de la réception de la déclaration	Code de l’urbanisme, article L213-2

Passons à ce qui n’est écrit nulle part. Aucune fiche officielle ne fixe de délai entre l’avant-contrat et l’acte authentique. La fiche F2962, consacrée à l’acte de vente d’un logement existant, n’en donne aucun.

Les deux à trois mois annoncés partout sont un usage, pas une règle de droit. La seule échéance qui vous engage est la date butoir écrite dans votre contrat, et elle se discute avant la signature, jamais après.

Trois choses la font glisser : l’instruction de votre prêt, la purge du droit de préemption, la remontée des pièces chez le notaire. J’ai cherché un délai moyen sourcé pour chacune sans en trouver un seul, donc vous n’en lirez pas ici.

Que payez-vous le jour de la signature chez le notaire ?

Le jour de l’acte authentique, vous réglez l’intégralité du prix de la vente et les frais de notaire. Le paiement se fait par virement dès que le montant atteint 3 000 euros, ce qui est toujours le cas sur une maison.

Ces frais d’actes notariés sont à votre charge, sauf si le vendeur et vous en décidez autrement dans l’acte : c’est la fiche F2962 de Service-Public, vérifiée le 20 juin 2025.

Deux conditions doivent être réunies pour cette date : les fonds de votre prêt débloqués sur le compte du notaire, et votre assurance habitation en place. Un retard sur l’une des deux repousse le rendez-vous.

Vous devenez propriétaire à la signature de l’acte de vente. C’est là que les étapes d’un achat de maison se referment, et que comprendre comment acheter un bien immobilier cesse d’être une question théorique.

Questions fréquentes sur l’achat d’une maison

Quels sont les frais à payer quand on achète une maison ?

Les frais d’actes notariés sont à la charge de l’acheteur, sauf accord contraire des parties. S’y ajoutent les frais bancaires, les travaux, le déménagement, l’assurance habitation et la taxe foncière de l’année en cours, souvent répartie au prorata par un accord signé chez le notaire.

Comment ça se passe quand on veut acheter une maison ?

On fixe son budget, on cherche et on visite, on fait une offre d’achat écrite, on signe un compromis ou une promesse, on dispose de dix jours pour se rétracter, on obtient son prêt, puis on signe l’acte authentique chez le notaire.

Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?

Oui, pour l’acheteur. Il dispose de 10 jours calendaires à compter du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui lui notifie l’acte, et il n’a pas à se justifier. Le vendeur, lui, est engagé dès la signature.

Que vérifier avant d’acheter une maison ?

L’état du bâti et des réseaux, le montant réel des charges et de la taxe foncière, l’environnement aux heures où vous y vivrez, et les documents que le vendeur doit vous remettre. L’état des risques et pollutions peut être exigé dès la première visite.

Nos sources

Tous les délais, montants et obligations de cet article ont été relus le 18 août 2026 sur les fiches F2965, F2962, F10798, F12239 et F59 de Service-Public, et sur Légifrance pour les articles L313-34 du code de la consommation et L213-2 du code de l’urbanisme.

• Service-Public, promesse de vente d’un logement existant : promesse unilatérale ou compromis
• Service-Public, quels sont les diagnostics immobiliers à fournir en cas de vente d’un logement ?