Surface loi Carrez : comment la calculer sans se tromper ?
La loi Carrez oblige le vendeur d’un lot de copropriété à annoncer la superficie privative, dès la promesse de vente. On ne compte que les locaux clos et couverts sous une hauteur d’au moins 1,80 mètre, murs, cloisons, escaliers, gaines et embrasures déduits. Les lots de moins de 8 m² ne comptent pas. Une surface réelle inférieure de plus d’un vingtième, et l’acheteur peut exiger une baisse de prix pendant un an.
Vous mettez votre T3 en vente et le notaire réclame la surface Carrez. Une erreur de trois mètres carrés sur ce bien, et ce sont des dizaines de milliers d’euros qui repartent chez l’acheteur un an après la signature.
Voici ce qui se compte, comment traiter votre mezzanine ou votre véranda, comment faire le relevé vous-même avant de payer un professionnel, et ce qu’une erreur coûte au centime près.
Sommaire
- Qui doit fournir une surface loi Carrez, et pour quel bien ?
- Quelles surfaces entrent dans le calcul de la loi Carrez ?
- Mezzanine, véranda, placard : ces surfaces comptent-elles ?
- Surface Carrez, surface habitable, surface au sol : laquelle sert à quoi ?
- Comment relever vous-même votre surface Carrez, pièce par pièce ?
- Que risque le vendeur en cas d’erreur de surface ?
- Qui établit l’attestation Carrez et que vaut-elle dans le temps ?
- Questions fréquentes sur la loi Carrez
Qui doit fournir une surface loi Carrez, et pour quel bien ?
Le vendeur, et uniquement pour un lot de copropriété. L’obligation démarre dès la promesse de vente, pas au dernier moment chez le notaire, et elle suit jusqu’à l’acte authentique.
Loi Carrez : la loi n° 96-1107 du 18 décembre 1996, qui a inséré l’obligation de mesurage à l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété. Ses règles de calcul viennent d’un décret de 1997.
La confusion la plus fréquente porte sur la maison. Ce n’est pas le type de bien qui décide, c’est son statut juridique :
| Concerné par la loi Carrez | Non concerné |
|---|---|
| Appartement en copropriété | Maison individuelle sur son propre terrain |
| Maison en copropriété horizontale | Terrain nu |
| Local commercial en copropriété | Cave, garage, emplacement de stationnement |
| Chambre de service en copropriété | Lot de moins de 8 m² |
| Toute fraction de lot vendue | Location, quel que soit le bien |
Retenez la règle pour la loi Carrez d’une maison individuelle : hors copropriété, aucune obligation. Mais un lotissement organisé en copropriété horizontale y est soumis, et beaucoup de vendeurs l’ignorent jusqu’au rendez-vous chez le notaire.
Dernier tri, souvent mal compris : la location ne relève pas de la loi Carrez. Un bail parle de surface habitable, ce qui n’est pas la même mesure du tout.
Quelles surfaces entrent dans le calcul de la loi Carrez ?
Le texte est court et tout en découle. On mesure les planchers des locaux clos et couverts, puis on retire cinq choses, et on ignore tout ce qui se trouve sous 1,80 mètre de hauteur.
- Les planchers de tout local clos et couvert
- Uniquement sous une hauteur sous plafond d’au moins 1,80 mètre
- Mesuré au sol, entre les faces intérieures des murs
- Les murs et les cloisons
- Les marches et les cages d’escalier
- Les gaines techniques
- Les embrasures de portes et de fenêtres
Local clos et couvert : un espace fermé sur ses côtés et surmonté d’une toiture ou d’un plancher. Un balcon est couvert mais pas clos, une pergola est close mais pas couverte : ni l’un ni l’autre ne compte.
Cette formule de deux mots commande tous les cas particuliers qui suivent. Avant de vous demander si votre véranda compte, posez-vous seulement ces deux questions : est-elle close et couverte, et fait-elle plus de 1,80 mètre ?
Un dernier seuil s’applique à l’échelle du lot lui-même. La surface minimum de la loi Carrez est fixée à 8 m² : un débarras isolé de 6 m² vendu comme lot séparé ne s’ajoute pas au total, et sa superficie loi Carrez est réputée nulle.
Mezzanine, véranda, placard : ces surfaces comptent-elles ?
Chaque cas se tranche avec la même grille, jamais avec une liste apprise par coeur. Voici les configurations qui reviennent le plus, et la condition qui décide à chaque fois :
| Le cas | Compte ? | La condition qui tranche |
|---|---|---|
| Mezzanine | Oui, en partie | Seulement la portion sous au moins 1,80 mètre |
| Comble aménagé | Oui, en partie | Clos, couvert, et la hauteur de 1,80 mètre |
| Sous-pente | Oui, en partie | On trace la ligne des 1,80 mètre et on garde le reste |
| Véranda fermée | Oui | Close et couverte, donc dans le calcul |
| Loggia fermée | Oui | Idem, si elle est réellement close |
| Balcon, terrasse | Non | Couverts parfois, jamais clos |
| Placard intégré | Oui | Il fait partie du volume de la pièce |
| Placard non démontable | Non | Assimilé à une cloison, donc déduit |
| Cave, garage, parking | Non | Exclus par le texte, même clos et couverts |
| Cage d’escalier, marches | Non | Déduction expresse du décret |
| Gaine technique | Non | Déduction expresse du décret |
| Embrasure de porte ou fenêtre | Non | Déduction expresse du décret |
Le placard mérite une seconde de réflexion, parce que la loi Carrez et le placard donnent deux réponses opposées selon la configuration. Un placard ouvert dans le volume de la pièce se compte, un rangement maçonné non démontable se comporte comme une cloison et se déduit.
Le piège numéro un de la loi Carrez en maison ancienne est la sous-pente. On ne compte ni la pièce entière, ni zéro : il faut matérialiser au sol la ligne où la hauteur atteint 1,80 mètre, puis ne mesurer que la partie située au-delà. Une chambre mansardée de 20 m² au sol peut n’en déclarer que 12 en surface Carrez.
Surface Carrez, surface habitable, surface au sol : laquelle sert à quoi ?
Voici le point que presque personne n’explique correctement. Entre la loi Carrez et la surface habitable, les déductions sont rigoureusement identiques, et la règle des 1,80 mètre aussi. Ce qui change, c’est le périmètre retenu.
| Critère | Surface Carrez | Surface habitable | Surface au sol |
|---|---|---|---|
| À quoi elle sert | Vente en copropriété | Bail de location | Travaux, urbanisme |
| Texte | Décret de 1967, article 4-1 | Code de la construction, R156-1 | Aucun texte, usage technique |
| Déductions | Murs, cloisons, escaliers, gaines, embrasures | Les mêmes | Aucune |
| Hauteur minimale | 1,80 mètre | 1,80 mètre | Sans objet |
| Véranda, loggia fermée | Comptée | Exclue | Comptée |
| Cave, garage, combles non aménagés | Exclus | Exclus | Comptés |
Les lois Carrez et Boutin se ressemblent donc beaucoup plus qu’on ne le dit, et divergent sur un seul point. La conséquence tient en une phrase, et elle surprend beaucoup de vendeurs : une véranda close et couverte entre dans la surface Carrez mais pas dans la surface habitable. Le même logement peut donc afficher deux chiffres différents, tous les deux exacts.
La surface au sol, elle, ne déduit ni les murs ni les cloisons, ce qui la rend toujours supérieure aux deux autres. C’est la surface habitable qui sert à classer un logement en studio, T1 ou T2.
Pour un bail, c’est elle qui figure au contrat, aux côtés du DPE en location. Confondre les deux mesures dans une annonce est l’erreur qui déclenche le plus de litiges.
Comment relever vous-même votre surface Carrez, pièce par pièce ?
En une heure, avec un télémètre laser ou, à défaut, un mètre ruban et un carnet. Le calcul de surface loi Carrez n’a rien de sorcier, c’est une addition de rectangles dont on retire les bonnes choses.
- Faites un croquis pièce par pièce. Notez chaque local clos et couvert, en oubliant balcon, cave et garage.
- Mesurez au ras du sol. Entre les faces intérieures des murs, jamais au niveau des plinthes ni en diagonale.
- Traitez les sous-pentes d’abord. Marquez au sol la ligne des 1,80 mètre, puis ne mesurez que la zone au-delà.
- Retirez ce que le décret déduit. Cage d’escalier, gaines techniques, embrasures de portes et de fenêtres.
- Additionnez et comparez. Confrontez votre total à celui de l’acte précédent ou de l’annonce.
Votre relevé est un pré-contrôle, pas l’attestation qu’on annexe à l’acte. Il sert à repérer un écart avant la signature et à en discuter avec le diagnostiqueur, ce qui est déjà énorme. Mais il ne transfère aucune responsabilité : si le chiffre est faux, c’est vous qui payez.
Que risque le vendeur en cas d’erreur de surface ?
Beaucoup, et toujours dans le même sens : contre lui. L’article 46 prévoit trois situations, chacune avec son délai propre.
Vous avez oublié la mention de superficie
La nullité de l’acte peut être invoquée. Le délai est court, l’action s’intente au plus tard un mois après l’acte authentique, mais la sanction est la plus lourde du dispositif.
La surface réelle est supérieure
Vous avez mesuré petit, et vous perdez la différence. Le texte est sans appel : l’excédent de mesure ne donne lieu à aucun supplément de prix. Aucun recours, à aucun moment.
La surface réelle est inférieure
Si l’écart dépasse un vingtième, soit 5 %, l’acheteur peut réclamer une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Il a un an à compter de l’acte authentique pour agir, à peine de déchéance.
Et voici ce que presque aucune page n’explique. Ce vingtième est un seuil de déclenchement, pas une franchise : une fois franchi, la réduction porte sur la totalité de l’écart, pas seulement sur la part qui dépasse les 5 %.
Le calcul : un appartement annoncé 62 m² vendu 310 000 euros, soit 5 000 euros le mètre carré. Le contre-mesurage donne 58 m². L’écart de 4 m² représente 6,45 %, donc au-delà du vingtième. La réduction due est de 4 divisé par 62, multiplié par 310 000, soit 20 000 euros.
Si le seuil était une franchise, l’acheteur n’obtiendrait que 4 500 euros : l’écart entre les deux lectures atteint 15 500 euros. À 60 m² réels, en revanche, l’écart tombe à 3,2 % et rien n’est dû.
Faites le test sur votre propre bien :
Ce qu’une erreur de surface vous coûterait
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Estimation calculée selon l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Elle ne vaut ni attestation de mesurage, ni conseil juridique.
Qui établit l'attestation Carrez et que vaut-elle dans le temps ?
Un professionnel du mesurage, et pour une raison qu'on formule rarement franchement. Ce que vous achetez n'est pas l'habileté à manier un télémètre, c'est son assurance de responsabilité civile professionnelle.
Autrement dit, si le certificat loi Carrez est faux et que l'acheteur obtient sa réduction de prix, vous avez un recours contre celui qui a mesuré. Avec un relevé maison, vous n'en avez aucun : c'est le critère qui compte quand on choisit son diagnostiqueur immobilier.
Sur la durée de vie du document, une idée fausse circule. Aucune durée de validité n'est fixée par les textes : l'attestation Carrez reste valable tant que le lot n'est pas modifié.
Ce sont donc les travaux qui la périment, pas le calendrier. Abattre une cloison, fermer une loggia ou aménager des combles impose un nouveau mesurage, même si l'attestation date de six mois.
Sur le prix de la prestation, je préfère ne rien avancer plutôt que reprendre les fourchettes qui circulent : je n'ai trouvé aucune grille publique datée pour les confirmer. Demandez deux devis, la variation entre professionnels vous renseignera mieux qu'un chiffre en ligne. Et faites votre propre relevé avant leur passage, vous saurez si le résultat vous surprend.
Cet article présente le cadre général de la loi Carrez à partir des textes publiés sur Légifrance. Il a une valeur informative et ne remplace ni l'avis d'un professionnel du droit, ni le mesurage d'un diagnostiqueur certifié, seul document opposable lors d'une vente. Chaque situation dépend du règlement de copropriété et de la configuration réelle du lot : en cas de doute, faites établir une attestation avant de signer.
Questions fréquentes sur la loi Carrez
Peut-on réutiliser l'attestation Carrez du précédent propriétaire ?
Oui, si rien n'a été modifié depuis. Le moindre percement de cloison ou fermeture de loggia impose un nouveau mesurage.
La loi Carrez s'applique-t-elle à une maison de lotissement ?
Cela dépend du statut. En copropriété horizontale, oui. Une maison individuelle sur son propre terrain, hors copropriété, n'est pas concernée.
Un garage vendu avec l'appartement entre-t-il dans la surface annoncée ?
Non. Caves, garages et emplacements de stationnement sont expressément hors du champ de l'article 46.
Que se passe-t-il si l'écart de surface reste sous le seuil légal ?
Rien n'est dû. L'action en réduction du prix ne s'ouvre qu'au-delà d'un vingtième d'écart.
L'acheteur peut-il encore agir des années après la vente ?
Non. Son action se prescrit à un an à compter de l'acte authentique, à peine de déchéance.
Nos sources
Toutes les règles et tous les délais de cet article viennent des textes officiels, consultés sur Légifrance. Ce sont les seules références qui font foi en cas de litige.
- Légifrance, article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 : obligation, exclusions et sanctions
- Légifrance, article 4-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 : définition du calcul et règle des 1,80 mètre
