Loi anti-squat : que faire et comment expulser un squatteur ?
Face à un squat, un réflexe prime : ne jamais expulser vous-même. Dans les 48 heures de l’intrusion, la police peut intervenir pour flagrant délit. Au-delà, la procédure accélérée du préfet permet une évacuation en 72 heures environ quand le dossier est complet. La loi du 27 juillet 2023 a porté les peines à 3 ans de prison et 45 000 euros.
Une clé qui ne rentre plus, des volets ouverts, quelqu’un chez vous. Et cette panique de ne pas savoir quoi faire dans l’heure.
On a repris la loi anti-squat, les délais officiels et la procédure préfectorale pour vous donner le plan d’action, étape par étape, et surtout l’erreur à ne jamais commettre.
Sommaire
- Qu’est-ce qu’un squatteur au sens de la loi anti-squat ?
- Que faire dans les 48 heures d’un squat ?
- Comment expulser un squatteur avec la procédure accélérée du préfet ?
- Quel délai pour expulser un squatteur, et si le préfet refuse ?
- Squatteur ou locataire qui ne paie plus : quelle différence pour la procédure ?
- Quelles sanctions encourt un squatteur depuis la loi de 2023 ?
- Loi anti-squat : ce qui pourrait changer en 2026 ?
- Questions fréquentes sur la loi anti-squat
Qu’est-ce qu’un squatteur au sens de la loi anti-squat ?
Un squatteur est un occupant sans droit ni titre, entré dans un logement par effraction ou par ruse. C’est ce point d’entrée illégal qui déclenche la loi anti-squat, et non le simple fait de ne pas payer.
La loi du 27 juillet 2023, dite loi Kasbarian 2023, a durci le cadre et étendu la protection du domicile à la résidence secondaire (article 226-4 du code pénal).
Occupant sans droit ni titre : personne qui occupe un logement sans bail, sans autorisation et sans aucun titre juridique. Un locataire entré avec un bail, même s’il ne paie plus, n’entre jamais dans cette définition.
Cette distinction est capitale : elle décide de toute la suite. Squatteur et locataire défaillant relèvent de deux procédures totalement différentes, un point que l’on détaille plus bas.
Que faire dans les 48 heures d’un squat ?
Les premières heures sont décisives. Tant que l’intrusion date de moins de 48 heures, le flagrant délit joue et la police peut intervenir directement pour violation de domicile. Voici les bons réflexes :
- Faites constater l’occupation par un commissaire de justice (ex-huissier) ou des témoins.
- Appelez la police ou la gendarmerie : dans les 48 heures, elle peut faire évacuer pour flagrant délit.
- Portez plainte pour violation de domicile, plainte indispensable à la suite.
- Réunissez vos preuves : titre de propriété, factures, avis d’imposition, attestations de voisins.
Passé ce délai de 48 heures, le flagrant délit ne peut plus être caractérisé et la police ne peut plus agir seule. Il faut alors basculer sur la procédure du préfet.
Ne vous faites jamais justice vous-même. Couper l’eau ou l’électricité, changer la serrure ou entrer de force vous expose à des poursuites, alors que vous êtes la victime. Aussi injuste que ce soit, c’est l’occupant qui porterait plainte contre vous, et vous perdriez votre meilleur atout : la procédure légale.
Comment expulser un squatteur avec la procédure accélérée du préfet ?
C’est la voie rapide, et elle ne passe pas par un tribunal. La procédure administrative accélérée (article 38 de la loi DALO du 5 mars 2007, renforcée en 2023) permet une évacuation sans décision de justice. La marche à suivre :
- Déposez plainte pour violation de domicile auprès de la police.
- Faites constater l’occupation illicite par un officier de police judiciaire.
- Saisissez le préfet avec votre dossier complet.
- Attendez sa décision : le préfet dispose de 48 heures pour statuer.
- Mise en demeure puis évacuation par les forces de l’ordre si les occupants ne partent pas.
Le dossier qui décide le préfet réunit : le titre de propriété, le dépôt de plainte, le constat d’occupation, des factures (électricité, eau) à votre nom, votre avis d’imposition à cette adresse et des attestations de voisins. Plus il est complet, plus la décision est rapide. Un dossier bancal, et tout traîne.
Quand le logement est votre domicile, la mise en demeure fixe un délai de départ qui ne peut être inférieur à 24 heures. Au plus court, l’évacuation intervient donc en 72 heures environ à compter de la demande.
Attention, ce délai s’allonge si le bien n’est pas votre domicile : la mise en demeure accorde alors un délai plus long, de l’ordre de 7 jours, avant l’évacuation. La résidence secondaire, protégée depuis 2023, reste couverte par cette procédure.
Quel délai pour expulser un squatteur, et si le préfet refuse ?
Les fameuses 72 heures sont un idéal, atteint quand toutes les conditions sont réunies. Dans les faits, un dossier incomplet, une contestation ou l’appréciation du préfet allongent souvent le délai d’expulsion.
Si le préfet refuse, ou si la voie administrative est fermée, la voie judiciaire prend le relais : saisine du juge, ordonnance d’expulsion, puis intervention du commissaire de justice. C’est plus long, mais ça aboutit.
Bonne nouvelle pour le propriétaire : les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars, source ANIL). L’évacuation reste possible toute l’année, et depuis 2023, le juge ne peut plus leur accorder de délais.
Méfiez-vous de la promesse des « 72 heures » qu’on lit partout. Elle est réelle sur le papier, mais suppose un flagrant délit établi, un dossier béton et un préfet réactif. Comptez souvent plus longtemps. Préparer un dossier complet dès le premier jour reste le seul vrai accélérateur.
Squatteur ou locataire qui ne paie plus : quelle différence pour la procédure ?
C’est l’erreur qui coûte des mois. Un locataire entré avec un bail, même en impayé, n’est jamais un squatteur. Les deux situations n’ont ni la même procédure, ni les mêmes délais :
| Critère | Squatteur | Locataire en impayé |
|---|---|---|
| Entrée dans le logement | Sans droit ni titre | Avec un bail signé |
| Procédure | Préfectorale accélérée | Judiciaire (tribunal) |
| Qui décide | Le préfet | Le juge |
| Délai indicatif | 72 heures à quelques semaines | Plusieurs mois |
| Trêve hivernale | Non applicable | Protégé |
Avant d’agir, qualifiez donc précisément la situation. Le locataire qui ne paie plus relève d’une tout autre procédure, plus longue et encadrée. Et pour vous décharger de ces démarches en amont, confier la gestion locative à un professionnel reste une vraie sécurité.
Quelles sanctions encourt un squatteur depuis la loi de 2023 ?
La loi du 27 juillet 2023 a nettement relevé le rapport de force en faveur des propriétaires. Les sanctions, à jour juillet 2026 (source Légifrance) :
- Violation de domicile : jusqu’à 3 ans de prison et 45 000 euros d’amende, contre 1 an et 15 000 euros auparavant.
- Résidence secondaire : désormais protégée au même titre que le domicile principal.
- Faux bail et incitation au squat : la propagande facilitant l’occupation illicite est sanctionnée.
- Locataire qui se maintient malgré une expulsion définitive : 7 500 euros d’amende.
Ces peines sont encourues, pas automatiques : c’est le juge pénal qui les prononce. Mais elles pèsent dans le rapport de force et dans la crédibilité de votre plainte.
Loi anti-squat : ce qui pourrait changer en 2026 ?
Le cadre continue de bouger. Plusieurs textes visant à durcir encore la lutte contre le squat sont en discussion au Parlement en 2026, dans la lignée de la loi de 2023.
Parmi les pistes débattues : faciliter la procédure accélérée quand un occupant se maintient sans droit ni titre, et conditionner l’ouverture des contrats d’énergie ou d’internet à une preuve d’occupation légitime, pour couper le squat à la racine.
État du texte à juillet 2026 : ces évolutions sont en cours d’examen, aucune n’est définitivement entrée en vigueur. Le droit applicable reste celui de la loi du 27 juillet 2023. À surveiller, mais ne comptez pas dessus tant que le texte n’est pas promulgué : vérifiez l’état d’avancement sur Légifrance avant d’agir.
Ces informations sont générales et à jour de juillet 2026. La loi anti-squat et ses délais évoluent, et chaque situation est particulière. Avant d’agir, faites-vous accompagner par un professionnel du droit (avocat, commissaire de justice) ou rapprochez-vous de l’ADIL de votre département. Sur un squat, une démarche mal engagée peut coûter des mois.
Questions fréquentes sur la loi anti-squat
Peut-on expulser un squatteur pendant la trêve hivernale ?
Oui. Les squatteurs ne bénéficient pas de la trêve hivernale (1er novembre au 31 mars) : l’évacuation est possible toute l’année (source ANIL, à revalider).
La police peut-elle intervenir directement en cas de squat ?
Oui, dans les 48 heures de l’intrusion (flagrant délit de violation de domicile). Au-delà, il faut passer par le préfet ou le juge.
Que faire si le squat concerne ma résidence secondaire ?
Depuis la loi du 27 juillet 2023, la résidence secondaire est protégée comme le domicile. La procédure accélérée du préfet peut s’appliquer, selon la situation.
Combien coûte l’expulsion d’un squatteur ?
Cela dépend de la voie suivie. La procédure préfectorale limite les frais. La voie judiciaire ajoute constat, avocat et commissaire de justice, pour un coût plus élevé.
Un squatteur peut-il devenir propriétaire au bout de 30 ans ?
C’est la prescription acquisitive, théoriquement possible sous des conditions très strictes, mais extrêmement rare et sans rapport avec un squat récent. Aucun risque à court terme.
Nos sources
Le cadre légal, les délais et les sanctions cités s’appuient sur les sources officielles suivantes.
- Service-public.gouv.fr, l’occupation illicite d’un logement (squat)
- Légifrance, loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 contre l’occupation illicite
