Révision du loyer avec l’IRL : la formule et un exemple chiffré
Pour augmenter un loyer en cours de bail, il faut une clause de révision et l’indice de référence des loyers (IRL) de l’INSEE. La formule est simple : loyer révisé = loyer hors charges × IRL nouveau / IRL de l’an dernier. Au T2 2026, la hausse maximale est de +1,15 %. Vous avez un an pour l’appliquer, sinon elle est perdue.
Un bail qui court depuis un an, la date anniversaire qui approche, et cette question : de combien puis-je monter le loyer, sans me tromper d’indice ?
On a repris la formule officielle et les indices INSEE de 2026, à jour, pour vous donner le calcul exact et les deux pièges qui coûtent un an de revalorisation.
Sommaire
- Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?
- Comment calculer la révision du loyer avec l’IRL ?
- Quel trimestre IRL faut-il prendre pour réviser le loyer ?
- Faut-il une clause d’indexation pour augmenter le loyer ?
- Quand et comment appliquer la révision du loyer ?
- Peut-on réviser le loyer d’une passoire thermique (DPE F ou G) ?
- Que faire si vous avez oublié de réviser le loyer ?
- Questions fréquentes sur la révision du loyer
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers (IRL) ?
L’indice de référence des loyers est publié chaque trimestre par l’INSEE. Il mesure l’évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers, sur les douze derniers mois.
Son rôle : il fixe le plafond de la hausse annuelle d’un loyer d’habitation, sous bail de la loi du 6 juillet 1989. C’est ce qu’on appelle un loyer indexé.
IRL (indice de référence des loyers) : l’indice trimestriel de l’INSEE qui plafonne la révision annuelle d’un loyer. Il ne porte que sur le loyer hors charges, jamais sur les charges.
Son but est double : permettre au bailleur de suivre l’inflation, tout en protégeant le locataire d’une hausse déconnectée des prix. La révision reste ainsi mesurée, loin des pics de 2022 et 2023.
À noter : l’INSEE publie des séries distinctes pour la métropole, l’outre-mer et la Corse. Si votre bien se situe hors hexagone, prenez la bonne série, les valeurs diffèrent.
Un point de vocabulaire à clarifier tout de suite : l’IRL (la révision annuelle) n’est pas le loyer de référence de l’encadrement des loyers en zone tendue. Le premier fait évoluer un loyer existant, le second plafonne un loyer à la mise en location. Deux mécanismes distincts.
Comment calculer la révision du loyer avec l’IRL ?
La formule est officielle et tient en une ligne :
Loyer révisé = loyer hors charges actuel × (IRL du trimestre de référence / IRL du même trimestre un an avant).
Autrement dit, la hausse suit exactement la variation de l’indice sur un an. Vous pouvez appliquer moins, jamais plus.
Le calcul : un loyer de 800 euros hors charges, révisable au T2. L’IRL passe de 146,68 (T2 2025) à 148,37 (T2 2026). Nouveau loyer = 800 × 148,37 / 146,68, soit environ 809 euros. La hausse est de +1,15 %, autour de 9 euros par mois.
Neuf euros par mois, cela paraît modeste, mais c’est l’équivalent d’un mois de loyer récupéré tous les sept ans. Surtout, une révision oubliée ne se rattrape pas : autant la poser chaque année.
Deux réflexes à garder en tête pour ne pas surestimer votre marge :
- Le résultat est un plafond, pas une obligation. Vous pouvez appliquer une hausse plus faible, jamais plus forte.
- On calcule sur le loyer hors charges seul. Les charges se régularisent à part, sur les dépenses réelles.
Quel trimestre IRL faut-il prendre pour réviser le loyer ?
C’est l’erreur la plus fréquente. Le bon indice est celui du trimestre de référence inscrit dans le bail. À défaut de précision, on retient le dernier IRL publié à la date de signature.
Règle d’or : on compare toujours deux indices du même trimestre, à un an d’écart. Jamais un T1 avec un T2. Voici les derniers indices connus :
| Trimestre | Valeur IRL | Variation sur un an |
|---|---|---|
| T1 2026 | 146,60 | +0,78 % |
| T2 2026 | 148,37 | +1,15 % |
Où lire ce trimestre ? Dans la clause de révision de votre bail. Elle indique en général une formule du type « indice du 2e trimestre » : c’est ce trimestre-là, chaque année, qu’il faut prendre.
La valeur exacte se vérifie en quelques secondes sur le site de l’INSEE ou dans le tableau de l’ANIL. Ne réutilisez jamais un indice de l’an dernier : il change chaque trimestre.
Faut-il une clause d’indexation pour augmenter le loyer ?
Oui, et c’est une condition sans appel. La révision annuelle n’est possible que si le bail contient une clause de révision, aussi appelée clause d’indexation.
Cette clause fixe la date de révision, généralement la date anniversaire du bail. Et la révision ne se fait qu’une fois par an, sur le loyer hors charges.
Concrètement, une clause type mentionne trois choses : le principe d’une révision annuelle, l’indice de référence (l’IRL) et le trimestre retenu. Si l’un manque, la révision peut être fragilisée en cas de contestation.
Sans clause d’indexation, le loyer reste figé pour toute la durée du bail. Aucune révision, aucun rattrapage, même rétroactif. Vérifiez la présence de cette clause avant de compter sur la moindre hausse : c’est le point qui bloque le plus de bailleurs.
Quand et comment appliquer la révision du loyer ?
La révision n’est pas automatique : le bailleur doit la demander chaque année. Elle prend effet à la date prévue par la clause, et s’applique pour l’avenir. Voici la marche à suivre :
- Vérifiez la clause et la date de révision. Pas de clause, pas de révision.
- Relevez les deux indices. Le trimestre de référence de cette année et celui de l’an dernier, sur le site de l’INSEE.
- Posez le calcul. Loyer hors charges × IRL nouveau / IRL ancien.
- Notifiez le locataire par écrit. Un simple courrier suffit, avec le détail du calcul.
- Appliquez le nouveau loyer sur la prochaine quittance.
Point essentiel : vous disposez d’un an à compter de la date de révision prévue pour la réclamer. Passé ce délai, vous êtes réputé y avoir renoncé pour l’année écoulée, et la hausse n’est pas rétroactive.
Si suivre les indices chaque année vous pèse, c’est typiquement ce que gère une agence de gestion locative, qui applique la révision au bon moment sans oubli.
Peut-on réviser le loyer d’une passoire thermique (DPE F ou G) ?
Non, et c’est un point que beaucoup de guides oublient. Depuis le 24 août 2022 (loi Climat et Résilience), la révision du loyer est interdite pour les logements classés F ou G au DPE.
Seuls les logements classés A à E peuvent être révisés. Pour une passoire, le loyer est gelé tant que le bien n’a pas gagné une classe, même si le bail contient une clause d’indexation.
Ce gel s’ajoute au calendrier d’interdiction de mise en location des passoires, à ne pas confondre :
- Classe G : interdite à la location depuis le 1er janvier 2025.
- Classe F : interdiction prévue au 1er janvier 2028.
- Classe E : interdiction prévue au 1er janvier 2034.
Ce gel dépend de la classe énergétique, un sujet qu’on détaille dans notre guide sur le DPE et la location. Pour sortir un bien du statut de passoire et retrouver le droit de réviser, les travaux se financent avec des aides comme MaPrimeRénov’. Une rénovation qui débloque à la fois la location et la révision.
Que faire si vous avez oublié de réviser le loyer ?
Pas de panique, mais pas de miracle non plus. Le rattrapage est limité à l’année en cours, soit un an maximum à compter de la date de révision prévue.
Deux règles à retenir : les années oubliées ne se cumulent pas, et passé le délai d’un an, la revalorisation de l’année écoulée est perdue. Vous ne pourrez pas la réclamer plus tard.
Un exemple parlant : si vous avez oublié la révision pendant trois ans, vous ne rattrapez pas trois hausses cumulées. Vous repartez de la dernière année, dans la limite du délai, et le reste est acquis au locataire.
La seule façon de repartir du bon pied : relancer la révision dès maintenant, pour l’avenir. Et pour un litige avec le locataire, mieux vaut consulter l’ADIL ou un professionnel plutôt que de s’enliser seul.
Questions fréquentes sur la révision du loyer
Quel est l’indice de référence des loyers en 2026 ?
L’INSEE le publie chaque trimestre. Le dernier connu à l’été 2026 est le T2 2026, à 148,37, en hausse de 1,15 % sur un an. À revalider à l’INSEE.
Le locataire doit-il accepter la révision du loyer ?
Oui si le bail prévoit une clause de révision et que le calcul respecte l’IRL. Il peut contester un calcul erroné ou une hausse supérieure au plafond.
La révision du loyer est-elle automatique ?
Non. Le bailleur doit la demander chaque année. Sans démarche dans le délai d’un an, la revalorisation de l’année est perdue.
Peut-on réviser le loyer d’un logement meublé ?
Oui, aux mêmes conditions qu’un logement nu (clause de révision et IRL), tant que le logement n’est pas classé F ou G au DPE.
La révision porte-t-elle sur les charges ?
Non. Seul le loyer hors charges est indexé sur l’IRL. Les charges se régularisent séparément, sur les dépenses réelles.
Nos sources
La formule, les indices et les délais cités s’appuient sur les sources officielles suivantes.
- Service-public.gouv.fr, l’indice de référence des loyers (F13723)
- INSEE, la série trimestrielle de l’IRL
