Cafards, rats, punaises : qui paie la désinsectisation ?
Cafards dans un logement loué, locataire ou propriétaire : la désinsectisation est à la charge du bailleur. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 lui impose un logement exempt d’infestation. Le locataire ne paie que si sa faute est prouvée, les parties communes relèvent du syndic, et le loyer se paie quoi qu’il arrive.
Trois blattes derrière le lave-vaisselle un soir, une dizaine la semaine suivante, et un propriétaire qui vous répond que c’est votre problème. On a repris les textes à la source.
Sommaire
- Que dit la loi ELAN sur les nuisibles dans un logement loué ?
- Dans quels cas le locataire doit-il payer la désinsectisation ?
- Le propriétaire peut-il récupérer la désinsectisation dans les charges ?
- Que faire si votre propriétaire ne fait rien ?
- Qui paie quand les cafards viennent des parties communes ?
- Et si le logement était déjà infesté à votre arrivée ?
- Questions fréquentes sur la désinsectisation en location
Que dit la loi ELAN sur les nuisibles dans un logement loué ?
Tout part de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui définit le logement décent.
Article 6 de la loi n° 89-462, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 (Légifrance) :
« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites […] et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »
Ce membre de phrase n’y a pas toujours figuré. C’est l’article 142 de la loi ELAN, promulguée le 23 novembre 2018, qui l’a inséré juste après le mot « santé ».
Avant fin 2018, l’absence de nuisibles n’était pas écrite dans la définition légale de la décence. La loi ELAN a comblé ce trou, et un locataire pointe désormais une ligne de loi.
Logement décent : un logement sans risque pour la sécurité ou la santé, et qui n’est pas infesté. Service-Public le dit sans détour, il n’est « pas infesté par des animaux nuisibles (par exemple : rats) ou par des parasites (par exemple : puces de lit, cafards) », fiche vérifiée le 21 mars 2025.
Rats, souris, blattes et punaises de lit relèvent du même texte, complété par le décret du 30 janvier 2002. Les punaises ont en plus leur plan interministériel depuis 2022, et l’ANIL confirme que leur traitement reste au bailleur.
La décence ne s’arrête pas aux nuisibles : elle impose aussi une performance énergétique minimale, détaillée dans nos obligations de DPE en location.
Dans quels cas le locataire doit-il payer la désinsectisation ?
Cafards, locataire ou propriétaire : l’exception existe, mais elle est étroite. Le locataire ne paie que si le bailleur établit sa faute ou un défaut d’entretien manifeste.
L’article 7 de la loi de 1989 met à sa charge « l’entretien courant » et « les menues réparations », détaillées par le décret du 26 août 1987 sur les réparations locatives. Une désinsectisation n’y figure pas.
Reste la preuve, que la concurrence survole. Aucun texte ne demande au locataire de prouver qu’il tient son logement propre : l’obligation pèse sur le bailleur, et tant que la faute n’est pas établie, c’est lui qui règle.
Le tableau répartit la charge, avec le texte qui la fonde.
| Situation | Qui paie | Fondement |
|---|---|---|
| Infestation constatée à l’entrée dans les lieux | Le bailleur | Art. 6, loi du 6 juillet 1989 : remettre un logement exempt d’infestation |
| Infestation en cours de bail, sans faute établie | Le bailleur | Art. 6 : l’obligation court pendant tout le bail |
| Infestation venue des parties communes | Le syndicat des copropriétaires, via le syndic | Art. 18, loi du 10 juillet 1965 |
| Faute du locataire, établie par le bailleur | Le locataire | Art. 7 : entretien courant et menues réparations |
La propreté n’immunise d’ailleurs personne : les blattes circulent par les gaines, les canalisations et les cartons de livraison. Sur la désinsectisation, locataire ou propriétaire, tout se joue sur ce que le bailleur peut établir, pas sur l’état de votre cuisine.
Le propriétaire peut-il récupérer la désinsectisation dans les charges ?
Votre régularisation annuelle porte une ligne « désinsectisation » et vous vous demandez si elle a le droit d’y être. La réponse tient dans un décret de 1987 que personne ne cite.
Annexe du décret n° 87-713 du 26 août 1987, rubrique VI Hygiène, dépenses de fournitures consommables. Sont récupérables sur le locataire les « produits relatifs à la désinsectisation et à la désinfection, y compris des colonnes sèches de vide-ordures ». (Légifrance)
Le mot qui commande tout est produits : des fournitures consommables achetées pour l’immeuble, pas la prestation d’une entreprise venue traiter un appartement. D’où ce partage dans vos charges récupérables.
- Récupérable : les produits de désinsectisation et de désinfection des parties communes.
- Récupérable : les mêmes produits pour les colonnes sèches de vide-ordures.
- Non récupérable : la facture du désinsectiseur venu traiter votre logement, qui relève de l’obligation du bailleur.
Même raisonnement pour les rongeurs. Dératisation, locataire ou propriétaire : le décret couvre les produits, jamais l’intervention. Réclamez le détail de vos charges récupérables et les justificatifs.
Aucun tarif officiel n’existe. Deux acteurs de la gestion locative en ligne annonçaient, au relevé du 17 août 2026, 100 à 150 euros TTC pour un T1 et 50 à 300 euros, sans dater leurs pages. Des ordres de grandeur : demandez deux devis.
Le vrai enjeu n’est pas là : traiter votre seul appartement dans un immeuble infesté, c’est repayer la même somme quelques mois plus tard.
Que faire si votre propriétaire ne fait rien ?
Vous avez signalé, rien ne bouge. Le parcours est balisé par Service-Public et gratuit jusqu’au juge.
- Signalez par écrit. Un recommandé avec avis de réception qui décrit l’infestation et date la demande.
- Alertez Signal Logement. Ce service public alerte l’État sur un logement non décent.
- Mettez le propriétaire en demeure. En recommandé avec accusé de réception, en exigeant les travaux.
- Laissez passer le délai. Sans réponse ou en cas de désaccord après ce délai de 2 mois, la voie amiable s’ouvre.
- Saisissez la commission départementale de conciliation. Elle est gratuite, comme le conciliateur de justice.
- Saisissez le juge des contentieux de la protection. Celui du tribunal dont dépend le logement.
Devant le juge, la formulation officielle est nette. « Il peut déterminer les travaux à réaliser et le délai pour les faire. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à la réalisation de ces travaux » (Service-Public). Le bail est donc gelé lui aussi : les mois pendant lesquels le logement reste indigne ne comptent pas contre vous.
Ne suspendez jamais votre loyer de votre propre initiative. Service-Public est formel, le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations. Retenir son loyer met en tort.
Un mot sur les délais, parce que la SERP en invente. J’ai relevé des interventions dues « sous 48 à 72 heures » et des mises en demeure « à 5 jours » : aucun texte ne les fixe. La loi n’impose aucun délai chiffré.
Pour un avis gratuit, les ADIL répondent au 0 806 706 806, le numéro national de l’ANIL.
Côté bailleur, ces incidents se règlent souvent sans recommandé quand un professionnel s’en charge : une raison de plus de déléguer la gestion locative.
Qui paie quand les cafards viennent des parties communes ?
Les blattes qui remontent du vide-ordures ne sont ni votre affaire, ni tout à fait celle de votre bailleur. Elles relèvent des parties communes, donc du syndicat des copropriétaires.
L’article 18 de la loi du 10 juillet 1965 charge le syndic de copropriété « d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires » (version en vigueur depuis le 11 avril 2024).
Le traitement se paie donc sur les charges de copropriété, jamais facturé au locataire au titre d’une intervention. Et le syndic n’attend pas l’assemblée générale quand l’urgence est caractérisée.
Une désinsectisation d’appartement isolée ne sert à rien en copropriété : l’infestation revient par les gaines en quelques semaines. Demandez au syndic une intervention coordonnée sur les parties communes et les lots concernés, et faites inscrire le point à l’ordre du jour.
Reste que la réactivité du syndic varie beaucoup d’un acteur à l’autre, comme le montre notre comparatif des syndics en ligne.
Et si le logement était déjà infesté à votre arrivée ?
C’est le cas le plus net. La loi impose de remettre un logement exempt d’infestation : si les cafards étaient là avant vous, le manquement est acquis dès la remise des clés.
Cafards, locataire ou propriétaire, la question ne se pose même pas ici. Reste à documenter, et quatre pièces suffisent.
- Une mention à l’état des lieux d’entrée, ajoutée dès la constatation.
- Des photos datées, prises dans les jours qui suivent l’emménagement.
- Un courrier recommandé envoyé vite, qui fixe la date du signalement.
- Les échanges écrits avec le bailleur, l’agence ou le syndic.
Attention à une idée fausse : il n’existe aucune présomption d’antériorité de trois mois après l’entrée dans les lieux. Ce délai n’est écrit nulle part.
Le parcours de recours reste ensuite celui décrit plus haut, sur le fondement du logement décent.
Questions fréquentes sur la désinsectisation en location
Qui doit payer la désinsectisation, le locataire ou le propriétaire ?
Le propriétaire, dans la quasi-totalité des cas. La loi lui impose un logement exempt d’infestation, et le locataire ne paie que si le bailleur prouve sa négligence.
Puis-je arrêter de payer mon loyer tant que les cafards sont là ?
Non, jamais de votre propre initiative, vous vous mettriez en tort. Seul le juge peut réduire ou suspendre le loyer.
Les cafards viennent des parties communes, que faire ?
Alertez votre propriétaire par écrit, c’est lui qui saisit le syndic. Le traitement relève du syndicat des copropriétaires, pas de vous.
Le logement était déjà infesté quand j’ai emménagé, qui est responsable ?
Le bailleur, car l’obligation porte sur la remise du logement. Documentez la situation par écrit et en photos dès les premiers jours.
Cet article est informatif et décrit le cadre général applicable en France à la date de publication. Il ne remplace ni un conseil juridique personnalisé, ni l’intervention d’un professionnel de la désinsectisation certifié. Pour un litige, rapprochez-vous de l’ADIL ou d’un avocat.
Nos sources
Textes relus à la source le 18 août 2026. La fiche Service-Public est « vérifiée le 21 mars 2025 ».
