Que valent vraiment les prix au mètre carré affichés sur Paris ?
Le prix immobilier à Paris ressort à 9 750 euros le mètre carré en médiane, sur les 28 559 ventes d’appartement enregistrées par la DGFiP en 2025. La dispersion compte autant : un appartement sur dix est parti sous 6 959 euros, un sur dix au-dessus de 13 879 euros. L’INSEE situe Paris 11 % sous son record de 2020.
Vous avez une annonce sous les yeux, une estimation en ligne à côté, et les deux ne racontent pas la même histoire. Reste à savoir laquelle tient debout.
Plutôt que de reprendre un prix de l’immobilier à Paris affiché quelque part, on est allé chercher la base des ventes que l’État enregistre et on a refait les calculs.
Sommaire
- Quel est le prix au mètre carré à Paris selon les ventes réelles ?
- Pourquoi les sites d’estimation n’affichent-ils pas tous le même prix ?
- Comment les prix parisiens ont-ils évolué depuis leur record ?
- Que rapporte vraiment un investissement locatif à Paris ?
- Comment vérifier vous-même le prix d’une vente dans votre immeuble ?
- Questions fréquentes sur le prix immobilier à Paris
Quel est le prix au mètre carré à Paris selon les ventes réelles ?
La moyenne, elle, monte à 10 241 euros le mètre carré sur la même année. L’écart avec la médiane dit déjà quelque chose : quelques ventes très hautes tirent la moyenne, quand la médiane (la valeur qui coupe le marché en deux) y résiste.
Ces chiffres viennent de la base DVF, les demandes de valeurs foncières que la DGFiP diffuse en open data, une ligne par transaction. J’ai repris le fichier parisien du millésime 2025, daté du 18 mai 2026, et refait le calcul.
La recette compte autant que le résultat. Seules les ventes portant sur un appartement unique, dépendances comprises, ont été retenues, ce qui écarte les lots multiples et les ventes mixtes.
Sont aussi écartées les surfaces sous 9 m², les montants sous 30 000 euros et les prix au m² hors de la bande 2 000 à 40 000 euros. Il reste 28 559 ventes d’appartement ancien, du 2 janvier au 31 décembre 2025.
| Arrondissement | Prix médian au m² | Ventes mesurées |
|---|---|---|
| 1er | 12 103 € | 258 |
| 2e | 11 167 € | 364 |
| 3e | 12 000 € | 695 |
| 4e | 12 842 € | 542 |
| 5e | 11 797 € | 861 |
| 6e | 14 211 € | 726 |
| 7e | 14 064 € | 888 |
| 8e | 12 094 € | 632 |
| 9e | 10 870 € | 1 090 |
| 10e | 9 340 € | 1 402 |
| 11e | 9 984 € | 2 341 |
| 12e | 9 049 € | 1 580 |
| 13e | 8 653 € | 1 451 |
| 14e | 9 444 € | 1 513 |
| 15e | 9 502 € | 3 030 |
| 16e | 10 942 € | 2 338 |
| 17e | 10 111 € | 2 443 |
| 18e | 8 868 € | 2 968 |
| 19e | 8 057 € | 1 489 |
| 20e | 8 366 € | 1 948 |
Cette page publie des données officielles datées, arrêtées à l’année 2025 pour les ventes et au 1er trimestre 2026 pour l’indice. Elle n’affiche pas un prix immobilier à Paris du mois en cours : aucune source publique ne le permet.
Le vrai enseignement du tableau n’est pas ce classement, que tout le monde publie, mais l’ampleur de l’écart à l’intérieur d’un même marché, la même année.
Le calcul : premier décile à 6 959 euros, neuvième décile à 13 879 euros. Huit ventes sur dix se logent entre ces deux bornes, et l’écart va presque du simple au double. Sur un 45 m², cela fait 311 400 euros d’un bout à l’autre de la fourchette, à surface égale et dans la même ville.
Retenir « 9 750 euros » pour situer un bien précis n’a donc pas grand sens. Entre le 6e arrondissement et le 19e, le prix du mètre carré à Paris varie déjà de 1,76 fois. C’est pourquoi le prix au m² à Paris par arrondissement en dit plus qu’une moyenne unique.
Pourquoi les sites d’estimation n’affichent-ils pas tous le même prix ?
Parce qu’ils ne mesurent pas la même chose. Le tableau ci-dessous confronte quatre références publiques du prix immobilier à Paris, toutes relevées à leur source le 18 août 2026.
| Source | Ce qu’elle publie | Ce que le chiffre mesure | Période couverte |
|---|---|---|---|
| Notre calcul sur DVF | 9 750 €/m² | Médiane des actes de vente enregistrés | Année 2025 |
| Qoridor, blog d’agence | 9 791 €/m² | Moyenne sur 24 mois de transactions | Au 1er août 2026 |
| Notaires du Grand Paris | 6 120 €/m² | Prix standardisé, Ile-de-France entière | À fin mai 2026 |
| INSEE | Indice 120,8 | Évolution à qualité constante, pas un prix | 1er trimestre 2026 |
Le 6 120 euros des notaires n’est pas une anomalie : il couvre toute l’Ile-de-France, grande couronne comprise, et non Paris intra-muros. Le prix immobilier parisien seul vit dans leur carte interactive, que nous n’avons pas pu extraire.
Prix standardisé : prix corrigé des caractéristiques des biens vendus, selon la méthode des indices Notaires-INSEE. Les notaires du Grand Paris l’appliquent depuis le 30 novembre 2017, sur les transactions des 3 derniers mois. Un trimestre où l’on vend surtout de grands appartements ne fait donc pas monter artificiellement le chiffre.
Reste le constat qui surprend. Confrontées à la médiane mesurée sur les actes, les estimations des grands portails relevées le 17 août 2026 se tenaient à environ 1 % près du réel.
Deux failles sont apparues ailleurs dans ce relevé de première page. Un résultat affichait un prix 18 % au-dessus de la médiane mesurée sans exposer sa méthode, un autre présentait sous un titre daté d’août 2026 un chiffre arrêté au 1er septembre 2025.
Le problème n’est donc pas le mensonge, c’est l’absence de méthode et de date. Un prix immobilier à Paris dont on ignore l’échantillon et la période ne se vérifie pas, et ne vaut rien pour arbitrer une offre.
Comment les prix parisiens ont-ils évolué depuis leur record ?
Pour suivre l’évolution du prix immobilier à Paris, l’indice vaut mieux qu’un prix moyen. L’INSEE publie chaque trimestre l’indice Notaires-INSEE des logements anciens, en série 010567012 pour les appartements parisiens et 010567056 pour la France métropolitaine.
| Trimestre | Paris | France métropolitaine |
|---|---|---|
| 4e trimestre 2019 | 128,5 | 115,4 |
| 3e trimestre 2020 | 135,7 | 121,8 |
| 3e trimestre 2022 | 133,9 | 133,6 |
| 4e trimestre 2024 | 119,0 | 124,8 |
| 3e trimestre 2025 | 122,0 | 127,5 |
| 1er trimestre 2026 | 120,8 | 125,8 |
Deux dates séparent Paris du reste du pays. Le sommet parisien tombe au 3e trimestre 2020, sur une série qui remonte à 1992, quand la France métropolitaine atteint le sien deux ans plus tard, au 3e trimestre 2022.
La correction n’a pas non plus la même profondeur. Au 1er trimestre 2026, Paris reste 11,0 % sous son record, la France métropolitaine seulement 5,8 % sous le sien. La capitale a décroché plus tôt, et deux fois plus fort.
Sur les douze derniers mois publiés, les deux courbes remontent légèrement : +1,0 % à Paris et +0,6 % en France métropolitaine entre le 1er trimestre 2025 et le 1er trimestre 2026. Cette correction de onze points depuis 2020 pose la vraie question, celle du moment d’acheter, traitée dans notre dossier sur la crise immobilière.
Le recoupement le plus solide de la page tient en deux nombres. Sur la moyenne annuelle de l’indice INSEE, Paris gagne 1,0 % de 2024 à 2025 ; sur la même période, notre calcul sur les actes DVF donne 1,3 %, la médiane passant de 9 630 à 9 750 euros.
Deux méthodes sans rapport, un indice corrigé d’un côté et des actes bruts de l’autre, pour le même ordre de grandeur. Les notaires du Grand Paris complètent à l’échelle régionale, avec -8,4 % sur 5 ans pour les appartements franciliens à fin mai 2026.
Un dernier point, souvent oublié devant ces courbes. À prix quasi stables, c’est le coût du crédit qui décide de ce que vous pouvez acheter, et le taux immobilier déplace un budget bien plus vite qu’un point d’indice.
Que rapporte vraiment un investissement locatif à Paris ?
À Paris, le loyer n’est pas libre. Un plafond au mètre carré s’impose par quartier, par nombre de pièces et par époque de construction, ce qui autorise un calcul que le prix immobilier à Paris ne permet pas à lui seul.
Ce plafond n’a rien d’indicatif dans la capitale, il découle du dispositif d’encadrement des loyers, dont notre guide détaille le champ d’application. Nous l’utilisons ici comme simple borne haute.
En croisant le loyer de référence médian de chaque arrondissement, millésime 2025 de l’open data de la Ville de Paris, avec le prix du mètre carré à Paris mesuré sur les ventes 2025, on obtient le rendement brut plafond.
| Arrondissement | Loyer de référence | Rendement brut plafond |
|---|---|---|
| 1er | 27,65 €/m²/mois | 2,74 % |
| 2e | 26,75 €/m²/mois | 2,87 % |
| 3e | 26,35 €/m²/mois | 2,64 % |
| 4e | 27,85 €/m²/mois | 2,60 % |
| 5e | 26,15 €/m²/mois | 2,66 % |
| 6e | 28,90 €/m²/mois | 2,44 % |
| 7e | 30,50 €/m²/mois | 2,60 % |
| 8e | 28,20 €/m²/mois | 2,80 % |
| 9e | 26,85 €/m²/mois | 2,96 % |
| 10e | 25,00 €/m²/mois | 3,21 % |
| 11e | 24,35 €/m²/mois | 2,93 % |
| 12e | 23,45 €/m²/mois | 3,11 % |
| 13e | 24,00 €/m²/mois | 3,33 % |
| 14e | 24,65 €/m²/mois | 3,13 % |
| 15e | 25,60 €/m²/mois | 3,23 % |
| 16e | 28,00 €/m²/mois | 3,07 % |
| 17e | 25,60 €/m²/mois | 3,04 % |
| 18e | 23,55 €/m²/mois | 3,19 % |
| 19e | 21,35 €/m²/mois | 3,18 % |
| 20e | 22,15 €/m²/mois | 3,18 % |
Ce que ce tableau raconte va à l’encontre du discours ambiant. Tout Paris se loge dans une bande de 2,44 % à 3,33 % de rendement brut, soit moins d’un point entre le meilleur et le moins bon arrondissement.
La mécanique est simple. Le prix d’achat varie de 1,76 fois entre le 6e et le 19e, quand le loyer plafonné ne varie que de 1,43 fois entre le 7e et le 19e : l’encadrement écrase l’échelle des loyers plus fort que le marché n’écrase celle des prix.
Autrement dit, chercher le « bon arrondissement » pour le rendement ne change presque rien : tout se joue sur quelques dixièmes de point.
Ces pourcentages sont des rendements bruts et des plafonds théoriques : ils partent du loyer de référence, hors complément de loyer, et ignorent les charges, la taxe foncière, la vacance et la fiscalité. Le net réellement encaissé est nettement plus bas.
Les loyers utilisés sont ceux du millésime 2025, seul jeu publié en open data à ce jour. Un arrêté applicable depuis le 1er juillet 2026 existe mais n’y figure pas encore : pour une adresse précise, seul le simulateur de la DRIHL Ile-de-France fait foi.
Ce rendement est brut : charges, taxe foncière et vacance le rabotent sérieusement, et notre méthode pour calculer la rentabilité locative nette détaille le passage de l’un à l’autre.
Comment vérifier vous-même le prix d’une vente dans votre immeuble ?
Aucun prix du mètre carré à Paris, si bien calculé soit-il, ne vaut la vente d’à côté. La base DVF recense les ventes enregistrées par la DGFiP, gratuitement. Voici comment la consulter.
- Ouvrez l’application officielle. Le service de consultation des valeurs foncières s’utilise sans compte, son adresse figure dans nos sources.
- Zoomez jusqu’à votre rue. La carte descend au niveau de la parcelle. Cliquez sur votre immeuble pour afficher les mutations qui s’y rattachent.
- Lisez la fiche de chaque vente. Vous y trouvez la date, le prix, la surface bâtie et le nombre de pièces principales tels qu’ils figurent à l’acte, de quoi recalculer vous-même un prix au m².
- Écartez les ventes multi-lots. Quand une mutation regroupe plusieurs biens, le montant couvre l’ensemble : le diviser par une seule surface donne un prix au m² faux.
- Comparez à surface équivalente. Un studio se vend nettement plus cher au mètre carré qu’un quatre-pièces du même immeuble.
La base dit ce qui a été payé, jamais pourquoi. Elle ignore l’état du bien, l’étage, l’ascenseur, la vue et les travaux à prévoir, qui expliquent pourtant l’essentiel des écarts entre deux appartements voisins.
Elle paraît aussi avec 4 à 6 mois de décalage et n’est enrichie que deux fois par an. C’est la raison de fond pour laquelle aucune source publique, celle-ci comprise, ne peut afficher un prix immobilier à Paris arrêté au jour même.
Questions fréquentes sur le prix immobilier à Paris
Quel est le prix au m² le plus élevé de Paris ?
Les ventes de 2025 placent le 6e arrondissement en tête, à 14 211 euros, devant le 7e. À l’échelle de la rue, les écarts sont bien plus larges, mais aucune source publique gratuite ne les fiabilise.
Les prix sont-ils les mêmes pour une maison à Paris ?
Non, et les maisons sont trop rares dans Paris intra-muros pour qu’une médiane par arrondissement ait un sens statistique. Tous les chiffres de cette page portent sur des appartements.
Pourquoi les notaires et l’INSEE publient-ils des indices plutôt que des prix ?
Parce qu’un indice neutralise la composition des biens vendus d’un trimestre à l’autre. Un prix moyen monte dès qu’on vend surtout de grands appartements, sans qu’aucun logement n’ait pris de valeur.
À quelle fréquence ces données sont-elles mises à jour ?
L’indice de l’INSEE paraît chaque trimestre, DVF est enrichi deux fois par an avec 4 à 6 mois de décalage. Aucune source publique ne donne un prix du jour.
Le prix au m² inclut-il les frais de notaire ?
Non. Les valeurs foncières de DVF sont des prix de vente hors frais d’acquisition, qu’il faut donc ajouter à votre budget.
Les prix cités sont des moyennes et des médianes calculées sur des transactions passées, avec leur année de référence et leur source. Le prix réel d’un bien dépend de sa rue, de son étage, de son état, de sa luminosité et de la négociation : l’écart au chiffre moyen de son arrondissement peut dépasser 30 %.
Les rendements présentés sont bruts et théoriques, avant charges, taxe foncière, vacance et fiscalité. Cet article ne constitue ni un conseil d’investissement ni une estimation immobilière.
Nos sources
Tous les chiffres de cet article ont été récupérés et recalculés à leur source officielle le 18 août 2026. Les ventes DVF s’arrêtent au 31 décembre 2025 et l’indice de l’INSEE au 1er trimestre 2026, derniers points publiés à cette date.
- DVF, demandes de valeurs foncières de la DGFiP, application officielle de consultation
- INSEE, série 010567012 : indice des prix des logements anciens, Paris, appartements
- Notaires du Grand Paris, carte des prix de l’immobilier
