Primopierre, SCPI en crise : que faire de vos parts en 2026 ?
Avis en bref : Primopierre, noté 3,5/10
Primopierre est une SCPI de bureaux en crise profonde : son capital est bloqué (fixe) depuis janvier 2026, son prix de part a chuté d’environ -44,7 % et son rendement 2025 (3,62 %) est sous le marché. Ni un placement de rendement, ni une bonne affaire de souscription.
- ✅ Masse critique et diversification locative
- ✅ Taux de recouvrement des loyers élevé (~99 %)
- ✅ Gestionnaire engagé dans un plan de cessions
- ❌ Capital bloqué, liquidité quasi nulle
- ❌ Prix de part effondré, moins-value actée à la sortie
Un relevé de SCPI qui affiche une lourde moins-value, un courrier qui annonce le blocage des retraits, et cette question qui tourne en boucle : que faire de ses parts de Primopierre maintenant ?
J’ai repris les bulletins trimestriels et recoupé les chiffres de la société de gestion. Pas d’optimisme de façade ici : on explique ce qui s’est passé, on chiffre la perte, et on cadre froidement les options. On ne vous vend rien.
Sommaire
- Primopierre, c’est quoi et qui la gère ?
- Que s’est-il passé en janvier 2026 avec le capital de Primopierre ?
- De combien le prix de la part Primopierre a-t-il chuté ?
- Quel rendement et quel taux d’occupation pour Primopierre en 2025 ?
- Comment vendre ses parts de Primopierre quand le capital est bloqué ?
- Quels sont les points forts et les limites de Primopierre aujourd’hui ?
- Primopierre face aux autres SCPI, où se situe-t-elle ?
- Questions fréquentes sur Primopierre
Primopierre, c’est quoi et qui la gère ?
Primopierre est une SCPI de rendement investie quasi intégralement en immobilier de bureaux (environ 100 %), très concentrée en Île-de-France (environ 95 %). Créée en 2008, elle est gérée par Praemia REIM (ex-Primonial REIM : même gestionnaire, simple changement de marque).
| Carte d’identité | Détail |
|---|---|
| Gestionnaire | Praemia REIM (ex-Primonial REIM) |
| Création | 2008 (à revalider) |
| Typologie | Bureaux (~100 %) |
| Zone | Île-de-France (~95 %) |
| Capitalisation | ~2,2 milliards € (bulletins Praemia REIM) |
SCPI (société civile de placement immobilier) : un placement collectif où vous détenez des parts d’un parc immobilier géré par une société de gestion, en percevant une quote-part des loyers. Si le fonctionnement d’une SCPI ne vous est pas familier, sachez que la valeur des parts peut monter comme baisser : c’est un placement à risque de perte en capital.
Primopierre, pour quel investisseur ?
La réponse rapide, avant le détail : Primopierre ne concerne plus que le porteur de parts déjà engagé et, à la marge, l’investisseur très averti prêt à parier une somme infime sur un rebond lointain et incertain. Aucun profil ne devrait y voir un placement de rendement.
Foncez si
- Vous êtes un investisseur averti au risque de perte
- Votre horizon dépasse 10 à 15 ans
- Vous n’y engagez qu’une part infime de votre patrimoine
- Vous acceptez une perte de court terme quasi certaine
Passez au suivant si
- Vous cherchez du rendement ou de la sécurité
- Votre horizon de placement est court
- Vous voulez une SCPI en bonne santé
- Vous devez pouvoir récupérer votre argent vite
Que s’est-il passé en janvier 2026 avec le capital de Primopierre ?
L’événement central : en assemblée générale du 7 janvier 2026, la variabilité du capital a été suspendue, faisant passer Primopierre en capital fixe pour au moins deux ans. La cause : les demandes de retrait ont dépassé 10 % du capital (environ 2,19 millions de parts en attente), asséchant la liquidité.
Capital variable contre capital fixe : une SCPI à capital variable rachète les parts des sortants tant que de nouveaux entrants compensent. Quand les sorties s’accumulent sans acheteurs, le système se grippe et le gestionnaire gèle la variabilité. En capital fixe, on ne peut plus souscrire de parts neuves, et le retrait classique n’existe plus.
Conséquence concrète, à bien intégrer : depuis janvier 2026, aucune souscription de parts neuves n’est possible, et les demandes de retrait au prix de retrait sont bloquées. La seule façon de sortir est désormais le marché secondaire, à un prix fixé par l’offre et la demande, très en dessous du prix officiel (on y revient plus bas).
De combien le prix de la part Primopierre a-t-il chuté ?
C’est le chiffre qui fait mal. Le prix de part a reculé d’environ -44,7 % depuis son pic, passant d’environ 190 à 210 euros à 115 euros au prix de souscription 2025 (après une baisse de -8,73 % actée en janvier 2025). Les sources divergent sur le point de départ exact :
| Repère | Prix de part | Commentaire |
|---|---|---|
| Pic (2021-2022) | ~190 à 210 € | Prix nettement au-dessus de la valeur des actifs |
| Janvier 2025 | 115 € | Dernière baisse actée (-8,73 %) |
| Valeur de reconstitution | ~92 € | Estimation de la valeur réelle du parc |
| Valeur de réalisation | ~78 € | Valeur d’expertise des actifs |
La correction traduit une réalité : le prix de souscription était bien au-dessus de la valeur réelle des immeubles. En toile de fond, la crise de l’immobilier de bureaux francilien depuis 2022 (télétravail, dévalorisation des actifs). La remontée des taux a pesé lourd sur la valeur des actifs, un mécanisme qu’on détaille à part.
Le calcul : un porteur ayant acheté 10 parts à 208 euros en 2021 (2 080 euros) voit, au prix officiel 2025 de 115 euros, une valeur théorique de 1 150 euros, soit une moins-value latente d’environ 45 %. Mais s’il veut réellement sortir aujourd’hui via le marché secondaire (autour de 45 euros la part), il ne récupère qu’environ 450 euros : la perte réelle actée grimpe alors vers -78 %. L’écart entre valeur affichée et prix de sortie est le vrai piège.
Quel rendement et quel taux d’occupation pour Primopierre en 2025 ?
La performance courante s’est dégradée elle aussi. Les indicateurs 2025 (relevés sur les communications Praemia REIM, à revalider) :
| Indicateur | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
| Taux de distribution | ~3,54 % | ~3,62 % |
| Dividende par part | ~4,6 € | ~4,5 € |
| Taux d’occupation (TOF) | n.d. | ~81,6 % |
Le taux de distribution de 3,62 % reste nettement sous la moyenne du marché (autour de 4,9 %). Surtout, un taux d’occupation (TOF) de 81,6 % pèse doublement : moins de loyers encaissés, et un signal de fragilité des actifs. Aucun de ces chiffres ne préjuge du rendement futur.
Comment vendre ses parts de Primopierre quand le capital est bloqué ?
C’est LA question du porteur existant. Le retrait classique étant suspendu, la sortie passe uniquement par le marché secondaire, sous deux formes :
- Le marché secondaire organisé par la société de gestion : des confrontations périodiques fixent un prix d’exécution unique ; si le prix plancher n’est pas atteint, l’ordre n’est pas exécuté.
- La cession de gré à gré : de particulier à particulier ou via un intermédiaire, sécurisée par un notaire.
Le chiffre clé, sans détour : la première confrontation du 26 mars 2026 s’est exécutée autour de 45 euros net vendeur (environ 49 euros frais compris), soit plus de 55 % sous le prix officiel de 115 euros, et pour un faible volume. Sortir aujourd’hui, c’est acter une perte lourde. Des frais de cession s’appliquent, et la fiscalité de la moins-value dépend de votre situation.
Vendre, garder, attendre : c’est une décision lourde qui dépend de votre situation patrimoniale, de votre horizon et de votre fiscalité. Cet article est une information générale, pas un conseil en investissement personnalisé. Une SCPI comporte un risque de perte en capital et de liquidité, et les performances passées ne préjugent pas des performances futures. Consultez un conseiller en gestion de patrimoine avant d’arbitrer.
Quels sont les points forts et les limites de Primopierre aujourd’hui ?
La balance honnête de la situation, en un coup d’oeil :
Points forts
- Masse critique et diversification locative
- Taux de recouvrement des loyers élevé (~99 %)
- Gestionnaire engagé dans un plan de cessions
- Prix d’entrée secondaire très décoté
Points faibles
- Capital bloqué, liquidité quasi nulle
- Prix de part effondré, moins-value actée à la sortie
- Rendement inférieur au marché, TOF en repli
- Mono-secteur bureaux et mono-zone Île-de-France
Primopierre face aux autres SCPI, où se situe-t-elle ?
Primopierre n’est pas un cas totalement isolé : la crise touche plusieurs grandes SCPI de bureaux depuis 2022. Mais elle en est l’un des cas les plus sévères, par l’ampleur de la baisse et le passage en capital fixe. Pour situer, sur des critères factuels :
| Profil de SCPI | Statut du capital | Distribution 2025 | Prix de part récent |
|---|---|---|---|
| Primopierre (bureaux IDF) | Fixe (bloqué) | ~3,62 % | Forte baisse (~-44,7 %) |
| SCPI de bureaux en difficulté | Souvent variable, parfois gelé | Souvent sous le marché | Baisses fréquentes |
| SCPI diversifiées récentes | Variable | ~5 à 6 % | Plutôt stables |
| Moyenne du marché SCPI | n.d. | ~4,9 % | n.d. |
La lecture est claire : Primopierre cumule les handicaps propres aux bureaux franciliens et la contrainte du capital gelé. Ce n’est pas une SCPI qu’on met en concurrence avec des véhicules sains, c’est une situation de crise à gérer. Pour qui cherche une SCPI en bonne santé plutôt qu’un pari, mieux vaut comparer le marché ailleurs.
3,5 / 10
Primopierre n’est ni un placement de rendement, ni une bonne affaire de souscription, laquelle est de toute façon impossible depuis le passage en capital fixe. Pour un porteur, la décision de sortir se pèse à froid avec un conseiller, en actant une perte réelle. Le pari sur le marché secondaire décoté reste purement spéculatif, minoritaire et sans aucune visibilité de rebond. Seuls la masse critique et le sérieux du gestionnaire évitent une note plancher.
Questions fréquentes sur Primopierre
Peut-on encore acheter des parts de Primopierre en 2026 ?
Pas en souscription directe : le capital est fixe depuis janvier 2026. La seule entrée possible est le marché secondaire, avec forte décote et risque élevé.
Que devient l’argent des porteurs dont le retrait était en attente ?
Les demandes de retrait classiques ont été annulées par le passage en capital fixe. Pour sortir, il faut désormais passer par le marché secondaire, à un prix fixé par l’offre et la demande.
Primopierre peut-elle disparaître ?
Rien ne l’indique à ce jour : la société de gestion a engagé un plan de cessions. Mais la sortie de crise n’est ni garantie ni datée, et le risque de perte en capital reste réel.
Quelle différence entre Primopierre et Primovie ?
Deux SCPI du même gestionnaire Praemia REIM, mais Primovie est investie en immobilier de santé et d’éducation, alors que Primopierre est investie en bureaux, le secteur le plus touché par la crise.
Pourquoi le nom Primonial est-il devenu Praemia REIM ?
C’est le même gestionnaire : Primonial REIM a été renommé Praemia REIM. La gestion de Primopierre n’a pas changé de société, seulement de marque.
Nos sources
Les chiffres de patrimoine, de prix et de distribution s’appuient sur les sources suivantes, relevés en juillet 2026.
- Praemia REIM, les bulletins officiels de la SCPI Primopierre
- AMF, la documentation pédagogique sur les SCPI et le risque de liquidité
