Encadrement des loyers : où il s’applique et comment fixer le vôtre
L’encadrement des loyers plafonne le loyer à la mise en location dans une cinquantaine de communes tendues. Le maximum se calcule en multipliant le loyer de référence majoré par la surface habitable. Un complément de loyer reste possible, mais encadré. Dépasser le plafond expose à une amende et au remboursement du trop-perçu.
Un studio à remettre en location, une ville qui vient de passer sous encadrement, et cette question qui coince : jusqu’où ai-je le droit d’aller ?
On a repris les règles officielles et le simulateur de service-public, à jour, pour vous dire si vous êtes concerné et comment fixer votre loyer sans franchir la ligne.
Sommaire
- Qu’est-ce que l’encadrement des loyers, et à ne pas confondre ?
- Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers en 2026 ?
- Comment se calcule le loyer maximum autorisé ?
- Le complément de loyer : dans quels cas est-il permis ?
- Que risque un bailleur qui ne respecte pas l’encadrement ?
- Comment fixer votre loyer en règle, étape par étape ?
- L’encadrement des loyers va-t-il continuer après 2026 ?
- Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers
Qu’est-ce que l’encadrement des loyers, et à ne pas confondre ?
L’encadrement des loyers plafonne le loyer que vous pouvez demander à la mise en location et au renouvellement, dans les communes qui l’ont adopté. Il est issu des lois ALUR puis ELAN.
Le piège, c’est qu’on confond souvent trois mécanismes bien distincts :
- L’encadrement du niveau (ce guide) : un plafond de loyer à la fixation, dans certaines villes.
- L’encadrement de l’évolution : la hausse limitée entre deux locataires en zone tendue.
- La révision par l’IRL : l’indexation annuelle en cours de bail, un tout autre sujet, traité à part.
Le dispositif vise les résidences principales sous bail de la loi du 6 juillet 1989, que le logement soit nu ou meublé.
Concrètement, dans une ville encadrée, vous ne fixez plus votre loyer librement : il doit rester sous un plafond calculé, sauf complément justifié. La contrainte est forte, mais elle est connue d’avance.
À l’inverse, hors de ces villes, vous restez libre de fixer votre loyer au prix du marché. L’encadrement des loyers ne touche qu’une minorité de communes, mais parmi les plus recherchées.
Loyer de référence : un loyer médian au m², fixé chaque année par arrêté préfectoral pour chaque catégorie de logement et chaque secteur. C’est la base du calcul du plafond.
Quelles villes sont concernées par l’encadrement des loyers en 2026 ?
Une cinquantaine de communes, réparties sur plusieurs territoires, ont adopté le dispositif à titre volontaire. Les principaux :
- Paris et la petite couronne : Plaine Commune et Est Ensemble (Seine-Saint-Denis).
- Lille (avec Hellemmes et Lomme), Lyon et Villeurbanne.
- Montpellier, Bordeaux, Grenoble et le Pays basque.
Des extensions sont annoncées pour 2026 du côté de Marseille et de l’agglomération d’Annemasse, mais à confirmer : rien n’est acté tant que l’arrêté n’est pas pris.
Pour être concerné, trois conditions se cumulent : la commune dans le périmètre, un logement en résidence principale, et un bail de la loi de 1989.
Ces communes ont rejoint le dispositif à des dates différentes, plusieurs depuis fin 2024. Une adresse peut donc être encadrée alors que la commune d’à côté ne l’est pas.
Pourquoi une cinquantaine de villes seulement ? Parce que l’encadrement des loyers est facultatif : chaque intercommunalité candidate et doit démontrer un marché locatif tendu. Beaucoup de grandes villes ne l’ont pas adopté.
La liste est évolutive et décidée localement. La seule source fiable, commune par commune, est le simulateur officiel Votre commune est-elle concernée, sur service-public.gouv.fr. Vérifiez-y votre adresse avant de fixer un loyer.
Comment se calcule le loyer maximum autorisé ?
Chaque année, le préfet fixe par arrêté trois valeurs au m², par catégorie de logement et par secteur : un loyer de référence, un loyer de référence majoré (+20 %) et un loyer de référence minoré (-30 %).
Les quatre critères qui fixent votre loyer de référence
La catégorie de votre logement, donc son loyer de référence, dépend de quatre critères :
- Le secteur géographique dans la commune.
- Le nombre de pièces.
- Meublé ou non (le barème du meublé est distinct).
- L’époque de construction de l’immeuble.
Le calcul du plafond, pas à pas
La règle est simple : le loyer hors charges ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré multiplié par la surface habitable.
Le calcul : un T2 de 40 m² dont le loyer de référence majoré est de 30 euros/m² (exemple à adapter à votre arrêté). Le loyer maximum hors charges est de 30 × 40, soit 1 200 euros par mois. Au-delà, vous êtes hors des clous.
Deux mots à ne jamais oublier : hors charges (les charges s’ajoutent en plus) et surface habitable (pas la surface au sol). La valeur exacte du majoré, elle, se lit sur l’arrêté préfectoral en vigueur dans votre commune.
À côté, le loyer de référence minoré (-30 %) sert surtout au locataire : si son loyer est inférieur, le bailleur ne peut le réévaluer que jusqu’au loyer de référence, au renouvellement et sous conditions.
Un réflexe de datation : l’arrêté change chaque année. Un loyer de référence relevé il y a deux ans peut être faux. Reprenez toujours l’arrêté en vigueur avant de fixer le loyer.
Ce plafond n’a rien à voir avec le surloyer du parc social, qui répond à une logique différente et qu’on détaille à part.
Le complément de loyer : dans quels cas est-il permis ?
Le complément de loyer s’ajoute au plafond quand le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort exceptionnelles, non prises en compte par le loyer de référence. Il doit être justifié par écrit et inscrit au bail.
C’est là que beaucoup de bailleurs se trompent. Ce qui justifie un complément :
- Une terrasse ou un extérieur privatif rare
- Une vue exceptionnelle ou une hauteur sous plafond remarquable
- Des équipements rares pour la catégorie
Ce qui ne le justifie pas :
- Un simple bon état ou une rénovation standard
- Un équipement banal (lave-vaisselle, ascenseur)
- La proximité des transports ou des commerces
Le locataire peut contester le complément dans les premiers mois du bail. Dans certaines villes comme Paris, il a été davantage encadré par voie réglementaire : vérifiez la règle locale. Un complément mal fondé, c’est un contentieux quasi assuré et un trop-perçu à rembourser.
Le complément doit figurer distinctement dans le bail, à côté du loyer de base. Sans cette mention écrite et justifiée, il est réputé non applicable, et le locataire récupère la différence.
Que risque un bailleur qui ne respecte pas l’encadrement ?
Le dépassement du plafond n’est pas sans conséquence. La procédure et les sanctions sont graduées :
- Mise en demeure du préfet de mettre le bail en conformité, avec un délai de l’ordre de 2 mois.
- Amende à défaut : jusqu’à 5 000 euros pour un particulier, 15 000 euros pour une personne morale, par logement.
- Remboursement des trop-perçus au locataire depuis le début du bail.
Le locataire peut aussi agir seul : une demande de régularisation en recommandé, puis la Commission départementale de conciliation, et enfin le tribunal. Dans tous les cas, la régularisation à l’amiable coûte moins cher que le contentieux.
Bonne nouvelle pour qui régularise vite : une mise en conformité dans le délai de la mise en demeure évite l’amende. La sanction financière ne tombe qu’en cas de refus persistant.
Le trop-perçu, lui, se calcule sur toute la durée écoulée du bail. Plus le dépassement dure, plus l’addition grimpe : d’où l’intérêt de corriger dès le premier courrier du locataire.
Comment fixer votre loyer en règle, étape par étape ?
Fixer le loyer n’est qu’une brique de la mise en location, qu’on cadre dans notre guide de la gestion locative. Au même titre que le DPE à annexer au bail, le loyer plafond fait partie des points à verrouiller avant de louer. Voici la marche à suivre :
- Vérifiez que la commune est encadrée. Le simulateur officiel répond adresse par adresse.
- Identifiez la catégorie du logement. Secteur, nombre de pièces, meublé ou non, époque, puis relevez le loyer de référence majoré de l’arrêté en vigueur.
- Calculez le plafond. Majoré au m² multiplié par la surface habitable, hors charges.
- Décidez d’un complément de loyer. Uniquement s’il est réellement fondé, et justifiez-le par écrit.
- Inscrivez les mentions au bail. Loyer de référence, majoré et complément le cas échéant : ces mentions sont obligatoires.
Un dernier réflexe : refaites ce calcul à chaque relocation et à chaque renouvellement. L’arrêté, et donc le plafond, changent d’une année sur l’autre.
L’encadrement des loyers va-t-il continuer après 2026 ?
C’est le point à surveiller de près. L’encadrement du niveau des loyers est une expérimentation, lancée par la loi ELAN de 2018 et prolongée par la loi 3DS.
Son terme est fixé au 23 novembre 2026. Le gouvernement penche pour une prolongation de deux ans dans les communes déjà engagées, sans en ajouter de nouvelles, mais aucun texte n’est voté à ce jour (juillet 2026).
Trois scénarios restent sur la table : une reconduction à l’identique, un élargissement à de nouvelles villes, ou une levée du dispositif. Aucun n’est tranché.
Retenez la règle du calendrier : si aucun texte n’est adopté avant le 23 novembre 2026, l’extinction s’applique automatiquement. En attendant, le dispositif reste pleinement en vigueur là où il existe. Ces informations sont à jour au mois de juillet 2026 et le cadre peut évoluer.
Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers
Comment savoir si ma commune est concernée ?
Le plus sûr est le simulateur officiel de service-public.gouv.fr, qui répond commune par commune. La liste évolue et se décide localement.
L’encadrement s’applique-t-il aux locations meublées ?
Oui, meublé comme vide, dès lors que c’est la résidence principale du locataire. Le loyer de référence a un barème distinct pour le meublé.
Le loyer encadré peut-il augmenter en cours de bail ?
Oui, via la révision annuelle indexée sur l’IRL si le bail le prévoit. C’est un mécanisme distinct du plafonnement, qui vise surtout la fixation du loyer.
Un bail signé avant l’encadrement est-il concerné ?
Non pour le loyer déjà fixé, mais le plafond s’impose au renouvellement et à la relocation. À vérifier selon la date d’adoption dans votre commune.
Que faire si mon locataire conteste le loyer ?
Fournissez-lui le détail du calcul et l’arrêté préfectoral applicable. En cas de désaccord, la Commission départementale de conciliation peut être saisie avant le tribunal.
Nos sources
Les règles, montants et échéances cités s’appuient sur les sources officielles suivantes.
- Service-public.gouv.fr, l’encadrement des loyers et le simulateur par commune
- ANIL, l’expérimentation de l’encadrement du niveau des loyers
