Simulateur de prêt immobilier : mensualité, coût et amortissement
Cette calculette de prêt immobilier calcule votre mensualité, votre capacité d’emprunt et le coût total de votre crédit, avec le tableau d’amortissement année par année. Gratuit, sans inscription et sans aucune donnée à laisser. Le résultat reste une estimation : seule une offre de prêt éditée par une banque vous engage.
Taux pré-rempli : moyenne sur 20 ans relevée en juillet 2026 par l’Observatoire Crédit Logement/CSA. Modifiez-le dès que vous connaissez le vôtre. Le taux d’assurance est une valeur indicative, remplacez-la par le TAEA de votre offre.
Mensualité, assurance comprise
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Où part votre argent
■ Capital emprunté ■ Intérêts ■ Assurance
La même somme sur trois durées
Voir le tableau d’amortissement année par année
Résultat indicatif, calculé à partir des valeurs que vous saisissez. Il ne constitue ni une offre de prêt, ni un engagement d’un établissement bancaire. Les frais de dossier, de garantie et de notaire ne sont pas compris.
Sommaire
- Comment lire le résultat de votre simulation ?
- Comment se calcule la mensualité d’un prêt immobilier ?
- Que montre le tableau d’amortissement de votre crédit ?
- Combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?
- Faut-il allonger la durée pour faire baisser la mensualité ?
- Questions fréquentes sur la simulation de prêt immobilier
Comment lire le résultat de votre simulation ?
La mensualité affichée par cette simulation de prêt immobilier comprend deux choses, le remboursement du crédit et l’assurance emprunteur. Elle n’en comprend aucune autre, et c’est là que beaucoup de plans de financement dérapent.
Prenons un cas concret. Pour 200 000 euros sur 20 ans à 3,37 %, la mensualité ressort à 1 147 euros hors assurance, soit environ 1 197 euros avec une assurance à 0,30 %. Sur toute la durée, les intérêts coûtent 75 185 euros.
Un simulateur de prêt immobilier ne couvre jamais tout. Ce qu’il faut budgéter à part :
- Les frais de notaire, réglés le jour de l’acquisition
- Les frais de dossier de la banque
- Les frais de garantie, caution ou hypothèque
- Les frais de courtage, si vous passez par un intermédiaire
TAEG (taux annuel effectif global) : le seul taux qui additionne tout, intérêts, assurance, frais de dossier et de garantie. C’est lui qu’il faut comparer d’une banque à l’autre, jamais le taux nominal affiché en vitrine.
Encore faut-il saisir un taux réaliste, et il bouge tous les mois. Le champ est pré-rempli avec la moyenne de juillet 2026 sur 20 ans, mais vérifiez le taux immobilier du moment avant de vous fier au résultat.
Comment se calcule la mensualité d’un prêt immobilier ?
Avec une seule formule, la même dans toutes les banques et dans tous les simulateurs. Aucun outil de la première page de Google ne la montre, alors la voici :
M = C x (t / 12) / (1 – (1 + t / 12)-n)
Tout calcul de crédit immobilier tient dans ces trois valeurs. C est le capital emprunté, t le taux annuel en décimal (3,37 % s’écrit 0,0337), et n la durée en mois, soit 240 pour un prêt sur vingt ans.
Appliquée à notre exemple, elle donne 200 000 x 0,00281 divisé par le facteur d’actualisation, soit 1 146,60 euros. Refaites ce calcul de mensualité de prêt immobilier sur n’importe quelle calculette, vous tomberez sur le même chiffre.
Une question revient toujours : pourquoi la mensualité ne bouge-t-elle jamais alors que la part d’intérêts diminue ? Parce que le montant total est fixé d’avance, et que ce qui change est sa composition interne, pas son total.
Que montre le tableau d’amortissement de votre crédit ?
Le tableau d’amortissement d’un prêt immobilier montre ce que la mensualité cache, et c’est souvent une surprise. Sur notre prêt de 200 000 euros à 3,37 %, la première année vous versez 13 759 euros à la banque, dont 6 631 euros d’intérêts. Presque la moitié ne rembourse rien.
Au bout de douze mois, votre capital restant dû est encore de 192 871 euros. Vous avez donc remboursé 7 129 euros de capital pour près de 14 000 euros versés.
Capital restant dû : ce qu’il vous reste à rembourser à un instant donné, hors intérêts futurs. C’est le montant que vous devrez solder en cas de revente ou de rachat de crédit.
Cette mécanique a une conséquence très concrète si vous revendez tôt. Après cinq ou six ans, vous avez payé beaucoup d’intérêts et remboursé peu de capital, donc le prix de vente doit couvrir un capital restant dû encore élevé.
C’est exactement la courbe à regarder avant de choisir votre durée, et le tableau du simulateur vous la déroule année par année.
Combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?
Le second mode de la simulation de crédit immobilier part de votre mensualité et remonte au capital, pour donner votre capacité d’emprunt. Avec 1 000 euros par mois sur 20 ans à 3,37 %, vous empruntez environ 174 400 euros.
Reste à savoir quelle mensualité une banque vous accordera. Le plafond de référence est un taux d’endettement de 35 % de vos revenus nets, assurance comprise, selon la recommandation du HCSF. La valeur de 33 % qui circule encore est périmée.
Ce ratio ne fait pas tout, et une banque regarde bien au-delà :
- Le reste à vivre, ce qui demeure une fois la mensualité payée
- La stabilité des revenus, contrat et ancienneté
- L’apport, qui couvre au minimum les frais annexes
- Le saut de charge, l’écart entre votre loyer actuel et la future mensualité
Les banques gardent une marge de dérogation sur environ 20 % de leurs dossiers, donc un profil solide dépasse parfois le seuil. Un courtier en crédit immobilier négocie ce taux à votre place, et son apport se mesure en dixièmes de point.
Faut-il allonger la durée pour faire baisser la mensualité ?
Oui pour le confort mensuel, non pour le portefeuille. C’est l’arbitrage central de toute simulation de crédit immobilier, et il se chiffre à l’euro près. Sur le même emprunt de 200 000 euros, aux taux moyens de juillet 2026 :
| Durée | Mensualité | Coût des intérêts |
|---|---|---|
| 20 ans, à 3,37 % | 1 147 euros | 75 185 euros |
| 25 ans, à 3,48 % | 999 euros | 99 731 euros |
Cinq années de plus vous font gagner 148 euros par mois, et vous coûtent 24 546 euros d’intérêts en plus. Autrement dit, chaque euro de mensualité économisé se paie environ 166 euros sur la durée du prêt.
Allonger se défend quand ça sécurise votre reste à vivre ou que ça débloque le projet. Ça ne se défend pas comme moyen d’acheter plus grand. Pour un achat locatif, l’arbitrage se juge d’ailleurs sur le rendement net, pas sur la seule mensualité.
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil juridique, ni un conseil en investissement immobilier. Les taux, les seuils et les règles d’octroi évoluent : vérifiez les informations en vigueur et adressez-vous à votre banque ou à un courtier pour votre situation personnelle.
Questions fréquentes sur la simulation de prêt immobilier
La simulation est-elle gratuite et sans inscription ?
Oui, la simulation de prêt immobilier est gratuite, sans formulaire et sans aucune donnée personnelle demandée. Le calcul tourne dans votre navigateur.
Une simulation engage-t-elle la banque ?
Non. C’est une estimation, pas une offre de prêt. Seule une offre éditée par la banque a une valeur contractuelle.
Quel taux saisir si je ne connais pas encore le mien ?
Partez du taux moyen du marché pour votre durée, celui pré-rempli dans l’outil, puis refaites le calcul avec le taux réel dès que la banque vous le donne.
Les frais de notaire sont-ils inclus dans le calcul ?
Non. Ils se paient à l’acquisition et s’ajoutent à votre besoin de financement, ils n’entrent pas dans la mensualité.
Pourquoi ma banque annonce-t-elle une mensualité différente ?
Parce qu’elle intègre son taux réel, sa garantie et ses frais de dossier. L’écart vient presque toujours de là.
Nos sources
Les taux moyens utilisés dans les exemples sont ceux de juillet 2026 et changent chaque mois. Le seuil d’endettement cité est la recommandation du HCSF en vigueur à la rédaction.
- Service-Public, calculateur officiel de mensualités de prêt immobilier
- Observatoire Crédit Logement/CSA, baromètre mensuel des taux du crédit immobilier
