Comment calculer l’impôt sur votre plus-value immobilière ?
Une plus-value immobilière est taxée à 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, soit 36,2 % avant abattement (Service-Public, 15 avril 2026). L’ancienneté du bien fait ensuite fondre la note, selon deux barèmes distincts : plus d’impôt sur le revenu après 22 ans, plus rien après 30 ans. Votre résidence principale, elle, est exonérée.
Vous avez un compromis signé, un notaire qui parle de plus-value, et aucune idée de ce qui restera sur votre compte.
Les fiches officielles donnent la règle, rarement le montant. On a repris les barèmes à la source et déroulé un cas complet, du prix d’achat jusqu’à l’euro versé au Trésor.
Sommaire
- Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière, et sur quelle vente ?
- Comment se calcule la plus-value immobilière, étape par étape ?
- Quels frais et travaux pouvez-vous déduire du prix d’achat ?
- À quel taux la plus-value immobilière est-elle imposée ?
- Comment l’abattement pour durée de détention allège-t-il la note ?
- Combien allez-vous payer réellement sur un cas concret ?
- Faut-il vendre maintenant ou attendre pour payer moins ?
- Dans quels cas êtes-vous exonéré de plus-value immobilière ?
- Quelles règles particulières selon votre situation ?
- Comment se déclare et se paie la plus-value immobilière ?
- Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Qui paie l’impôt sur la plus-value immobilière, et sur quelle vente ?
Une plus-value immobilière, c’est la différence positive entre le prix auquel vous vendez et le prix auquel vous aviez acheté. Si la différence est négative, vous réalisez une moins-value et vous ne devez rien.
L’impôt sur la plus-value immobilière ne vise que les ventes de votre patrimoine privé.
- Concernés : résidence secondaire, bien locatif, terrain, terre agricole ou forêt, bien reçu en héritage ou en donation, parts de SCI non soumise à l’impôt sur les sociétés. Les échanges, partages et apports en société valent vente au sens fiscal.
- Hors champ : votre résidence principale et ses dépendances immédiates (cave, garage, stationnement), totalement exonérées. Pour la majorité des vendeurs, le sujet s’arrête ici.
Point que personne n’énonce clairement : la moins-value ne rapporte rien. Elle ne s’impute sur une autre plus-value que de façon exceptionnelle, par exemple lors de la vente en bloc d’un immeuble acheté par lots (Service-Public, avril 2026).
Prix de cession et prix d’acquisition : le premier est le prix de l’acte de vente, diminué des frais que vous supportez pour vendre. Le second est le prix que vous aviez payé, augmenté de vos frais d’achat et de vos travaux. Ce sont ces deux prix retraités, jamais les prix bruts, qui entrent dans le calcul.
Comment se calcule la plus-value immobilière, étape par étape ?
Le calcul de la plus-value immobilière se fait en trois temps, et l’ordre compte. C’est la séquence exacte que suit le notaire.
- Posez le prix de cession retraité. Partez du prix de l’acte, puis retranchez sur justificatifs les frais que vous avez supportés pour vendre : honoraires d’agence à votre charge, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque.
- Reconstituez le prix d’acquisition majoré. Ajoutez à votre prix d’achat vos frais d’acquisition et vos travaux, au réel ou au forfait. C’est l’étape qui rapporte le plus, et celle qu’on oublie.
- Faites la soustraction. Prix de cession retraité moins prix d’acquisition majoré : vous obtenez la plus-value brute, celle que les abattements viendront ensuite réduire.
Le contresens le plus coûteux consiste à soustraire le prix d’achat du prix de vente. Sur un bien acheté 180 000 euros, les deux forfaits ajoutent 40 500 euros au prix d’acquisition : autant de plus-value qui sort de l’assiette.
Retenez aussi que cette plus-value brute ne donne pas une base taxable mais deux : l’impôt sur le revenu et les prélèvements sociaux ne taxent pas le même montant.
Quels frais et travaux pouvez-vous déduire du prix d’achat ?
Deux postes majorent votre prix d’acquisition, un troisième minore votre prix de vente. Pour chacun, vous choisissez entre un forfait sans justificatif et le réel sur factures.
| Poste | Au forfait | Au réel, et sa condition |
|---|---|---|
| Frais d’acquisition (enregistrement, notaire) | 7,5 % du prix d’achat | Montant réel, sur justificatifs |
| Travaux | 15 % du prix d’achat, réservé aux biens détenus depuis plus de 5 ans | Montant réel, sur factures d’entreprise uniquement |
| Frais de vente (minorent le prix de cession) | Aucun forfait | Sur justificatifs : agence ou mandataire, diagnostics obligatoires, mainlevée d’hypothèque |
Ce que le tableau ne dit pas, c’est où se situe la bascule. Sur un bien acheté 180 000 euros, le forfait travaux vaut 27 000 euros : en dessous, le forfait gagne, sans un papier à fournir. Ce sont les travaux que vous aviez chiffrés au moment d’investir dans l’ancien.
Si vous partez au réel, quatre exclusions vident les dossiers mal préparés.
- Les travaux faits vous-même ne comptent pas, ni les matériaux que vous avez achetés, même posés par un professionnel. Seule la pose facturée par l’entreprise est retenue.
- L’entretien et les réparations sont exclus : peintures, moquettes, menues réparations. Seuls la construction, la reconstruction, l’agrandissement et l’amélioration entrent.
- Les travaux déjà déduits de vos revenus fonciers ne se reprennent pas ici. Au micro-foncier, l’abattement de 30 % est réputé les avoir tous absorbés.
- Les intérêts de l’emprunt contracté pour financer ces travaux ne majorent pas le prix d’acquisition.
C’est le piège classique de la vente d’un bien rénové : dix ans de chantiers menés le week-end, et rien de déductible. Le Bulletin officiel des finances publiques est explicite, les travaux doivent avoir été réalisés par une entreprise. Conservez ces factures pendant toute la durée de détention, elles ne se reconstituent pas après coup.
À quel taux la plus-value immobilière est-elle imposée ?
Deux prélèvements se cumulent, à des taux fixes qui ne dépendent ni de vos revenus ni de votre tranche. Relevés sur la fiche Service-Public vérifiée le 15 avril 2026, ils évoluent au gré des lois de finances.
| Prélèvement | Taux |
|---|---|
| Impôt sur le revenu (taux forfaitaire) | 19 % |
| Prélèvements sociaux | 17,2 % |
| Total avant abattement | 36,2 % |
Ce 36,2 % est un plafond théorique : il ne frappe tel quel qu’un bien vendu dans les cinq ans. Au-delà, l’abattement pour durée de détention fait descendre le taux réel.
Une surtaxe frappe les grosses opérations. Elle se déclenche quand la plus-value imposable dépasse 50 000 euros, donc après abattement pour durée de détention, et non sur la plus-value brute. Elle ne vise que les logements : terrains à bâtir et ventes exonérées en sont exclus.
| Plus-value imposable | Taux appliqué |
|---|---|
| Jusqu’à 50 000 euros | Aucune taxe |
| De 50 001 à 100 000 euros | 2 % |
| De 100 001 à 150 000 euros | 3 % |
| De 150 001 à 200 000 euros | 4 % |
| De 200 001 à 250 000 euros | 5 % |
| Au-delà de 250 000 euros | 6 % |
Deux subtilités de cette surtaxe, passées sous silence à peu près partout. Le taux frappe le montant total de la plus-value imposable, dès le premier euro, et non la seule fraction au-dessus du seuil.
Et ce seuil s’apprécie par vendeur : un couple qui dégage 90 000 euros de plus-value imposable sur un bien commun y échappe, chacun étant compté sur sa quote-part de 45 000 euros.
Comment l’abattement pour durée de détention allège-t-il la note ?
Voici le point technique qui fausse la plupart des estimations maison. Il n’existe pas un abattement mais deux, et ils ne courent pas à la même vitesse. Le tableau de plus-value immobilière ci-dessous les met côte à côte.
| Durée de détention | Abattement, impôt sur le revenu | Abattement, prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| Jusqu’à la 5e année | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % par an | 1,65 % par an |
| 22e année révolue | 4 % | 1,6 % |
| De la 23e à la 30e année | Déjà exonéré | 9 % par an |
| Au-delà de la 30e année | Exonéré | Exonéré |
Conséquence directe : entre 22 et 30 ans de détention, plus d’impôt sur le revenu, mais toujours les prélèvements sociaux. Beaucoup se croient sortis d’affaire à 22 ans et découvrent une facture en signant.
Ce second tableau de plus-value immobilière donne le taux réellement supporté :
| Durée de détention | Abattement IR | Abattement sociaux | Taux effectif global |
|---|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0 % | 0 % | 36,20 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,08 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 21,96 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,84 % |
| 22 ans révolus | 100 % | 28,00 % | 12,38 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,74 % |
| 30 ans révolus | 100 % | 100 % | 0 % |
Un repère utile : la durée se compte en périodes de douze mois depuis la date d’acquisition, jamais en années civiles. Vendre trois semaines trop tôt coûte une année entière d’abattement, sur les deux barèmes à la fois. C’est le genre de détail qui se vérifie sur l’acte, pas de mémoire.
Combien allez-vous payer réellement sur un cas concret ?
Prenons un appartement locatif acheté 180 000 euros, revendu 260 000 euros après 16 ans de détention, avec les deux forfaits et aucun frais de vente. Le calcul de la plus-value immobilière, ligne par ligne :
| Étape | Détail | Montant |
|---|---|---|
| Prix d’achat | Acte d’acquisition | 180 000 euros |
| + frais d’acquisition au forfait | 180 000 × 7,5 % | 13 500 euros |
| + travaux au forfait | 180 000 × 15 % | 27 000 euros |
| = Prix d’acquisition majoré | 220 500 euros | |
| Prix de cession | Acte de vente | 260 000 euros |
| = Plus-value brute | 260 000 moins 220 500 | 39 500 euros |
| Base impôt sur le revenu | 66 % d’abattement (11 années à 6 %) | 13 430 euros |
| Impôt sur le revenu | 13 430 × 19 % | 2 551,70 euros |
| Base prélèvements sociaux | 18,15 % d’abattement (11 années à 1,65 %) | 32 330,75 euros |
| Prélèvements sociaux | 32 330,75 × 17,2 % | 5 560,89 euros |
C’est le mécanisme que tout le monde survole : sur une plus-value brute unique de 39 500 euros, l’administration taxe 13 430 euros d’un côté et 32 330,75 euros de l’autre. Un calcul mené avec un seul abattement se trompe de milliers d’euros.
Le calcul : 2 551,70 euros d’impôt sur le revenu plus 5 560,89 euros de prélèvements sociaux, soit 8 113 euros au total. Rapporté aux 39 500 euros de plus-value brute, le taux effectif tombe à 20,5 %, très loin des 36,2 % affichés.
La surtaxe ne s’applique pas ici, et c’est instructif : le seuil se juge sur la base de l’impôt sur le revenu, soit 13 430 euros, loin des 50 000 euros.
Ce montant est un ordre de grandeur, pas votre facture. Seul votre notaire liquide l’impôt réellement dû, à partir de vos actes et de vos dates exactes. Un mois de détention en plus, une facture retrouvée, et le chiffre bouge.
Vos chiffres ne sont pas les nôtres. Notre simulateur de plus-value immobilière rejoue le même calcul avec vos montants et vos dates, les deux bases taxables comprises.
Votre vente
Frais et travaux
Résultat indicatif
Estimation indicative, sans aucune collecte de données : rien n’est enregistré ni transmis. Barèmes codés au 18 août 2026 (19 %, 17,2 %, abattements 6 % et 1,65 % par an, taxe CGI 1609 nonies G). Le calcul suppose une détention en années pleines et un régime de droit commun. Seul votre notaire liquide l’impôt réellement dû.
Un simulateur de plus-value immobilière ne dit pas tout : l'impôt n'est pas la seule ponction. Sur le prix de vente s'imputent encore le capital restant dû de votre prêt et les honoraires d'agence. Le net vendeur peut être très éloigné du prix affiché.
Faut-il vendre maintenant ou attendre pour payer moins ?
C'est la vraie question du bailleur, et presque personne n'y répond en euros. Même appartement, prix de revente identique, trois horizons de vente.
| Si vous vendez à | Abattement IR | Abattement sociaux | Impôt total |
|---|---|---|---|
| 16 ans (aujourd'hui) | 66 % | 18,15 % | 8 113 euros |
| 22 ans révolus | 100 % | 28 % | 4 892 euros |
| 30 ans révolus | 100 % | 100 % | 0 euro |
On ne va pas se raconter d'histoires sur ce que ces chiffres veulent dire. Attendre six ans de plus fait économiser 3 221 euros d'impôt, soit 537 euros par an. C'est réel, mais c'est peu au regard de ce que six années de détention mettent en jeu.
En face, il y a les loyers encaissés, la taxe foncière, les travaux imprévus et la vacance. Si vous n'avez jamais posé ce calcul, notre guide de la rentabilité locative donne la méthode.
Il y a surtout le prix du bien. Une variation de 5 % sur 260 000 euros, c'est 13 000 euros, quatre fois l'économie d'impôt sur six ans : l'état du marché immobilier en 2026 pèse bien plus lourd que le barème fiscal. L'impôt n'est pas le premier critère d'une décision de vente.
Ce tableau repose sur une hypothèse forte et assumée : un prix de revente identique dans six et quatorze ans. Personne ne sait tenir cette promesse. Si le prix baisse, l'économie d'impôt est effacée avant d'être encaissée ; s'il monte, la plus-value brute augmente et l'impôt avec elle.
Dans quels cas êtes-vous exonéré de plus-value immobilière ?
Les cas d'exonération de plus-value immobilière sont limitativement prévus par la loi, et presque tous conditionnels. Les principaux, avec la condition qui décide :
| Cas d'exonération | Condition principale | Portée |
|---|---|---|
| Résidence principale | Habitation habituelle et effective au jour de la vente, dépendances comprises | Totale |
| Première cession d'un autre logement | Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédentes, et remployer le prix dans les 2 ans | Totale, une seule fois dans une vie |
| Durée de détention | Plus de 22 ans, puis plus de 30 ans | Impôt sur le revenu, puis prélèvements sociaux |
| Petite cession | Prix de vente inférieur ou égal à 15 000 euros | Totale |
| Retraité ou carte mobilité inclusion invalidité | Revenu fiscal de référence 2024 sous 12 793 euros pour la première part, hors IFI | Totale |
| Résident en Ehpad ou en établissement pour personnes handicapées | Revenu fiscal de référence 2024 sous 30 024 euros, vente de l'ancien logement dans les 2 ans suivant l'entrée | Totale |
| Expropriation | Remploi de toute l'indemnité dans les 12 mois | Totale |
| Vente à un organisme de logement social | Dispositif ouvert jusqu'au 31 décembre 2027 | Totale |
Le deuxième cas est le plus méconnu. Un locataire qui vend son studio pour acheter enfin sa résidence principale peut être totalement exonéré.
Ces cas ne sont pas des astuces et ne se montent pas après coup : ce sont des situations prévues par le Code général des impôts, constatées dans l'acte, et le notaire en juge.
Quelles règles particulières selon votre situation ?
Quatre configurations sortent du schéma standard sans le remplacer.
- Résidence secondaire : régime de droit commun, sans aucune exonération automatique. La plus-value immobilière d'une résidence secondaire se calcule comme celle d'un bien locatif, c'est le cas type de cet article.
- Bien loué en meublé non professionnel : la règle a changé. Pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements que vous avez déduits sont réintégrés dans le prix d'acquisition, sous certaines conditions, ce qui augmente la plus-value taxable (Service-Public, avril 2026). Le périmètre exact se discute avec un expert-comptable, et notre guide de la comptabilité LMNP pose le décor.
- Bien reçu en héritage ou en donation : le prix d'acquisition est la valeur vénale retenue pour les droits de succession ou de donation. Le compteur de la durée de détention démarre au décès ou à l'acte, jamais à l'achat initial.
- Détention en SCI : pour une société civile immobilière non soumise à l'impôt sur les sociétés, le régime des particuliers s'applique, au prorata des parts. Le montage change tout, faites-le trancher par votre notaire.
Comment se déclare et se paie la plus-value immobilière ?
Bonne nouvelle, vous n'avez rien à avancer. C'est le notaire qui liquide et collecte cet impôt : il calcule la plus-value imposable, établit la déclaration, prélève le montant sur le prix de vente et le reverse à l'administration en publiant l'acte.
Vous avez tout de même une obligation l'année suivante. La plus-value nette imposable se reporte dans la case 3VZ de la déclaration complémentaire 2042-C, sans nouvelle imposition puisque l'impôt a déjà été payé chez le notaire (impots.gouv.fr, mise à jour du 13 juillet 2026).
Ce report n'est pas une formalité vide : il alimente votre revenu fiscal de référence. Une plus-value de plusieurs dizaines de milliers d'euros peut le faire basculer l'année de la vente, et avec lui les aides calculées dessus.
Questions fréquentes sur la plus-value immobilière
Que se passe-t-il si je vends mon bien à perte ?
Rien à payer, mais rien à récupérer non plus. La moins-value ne se déduit d'aucun revenu et ne s'impute sur une autre plus-value que dans des cas exceptionnels, comme la vente en bloc d'un immeuble acheté par lots successifs.
Peut-on déduire des travaux réalisés soi-même ?
Non. Seules les factures d'entreprise comptent. Les matériaux que vous achetez en magasin ne majorent pas le prix d'acquisition, même si un professionnel les pose ensuite : dans ce cas, seule sa facture de pose est retenue.
Les frais d'agence sont-ils déductibles ?
Oui, s'ils sont à votre charge en tant que vendeur et justifiés : ils viennent alors minorer le prix de cession. S'ils sont contractuellement à la charge de l'acquéreur, vous ne pouvez pas les déduire.
Faut-il déclarer une plus-value immobilière exonérée ?
Le notaire constate l'exonération dans l'acte et vous n'avez pas d'impôt à payer. Vérifiez tout de même auprès de lui : les obligations déclaratives varient selon le cas d'exonération, notamment pour la première cession d'un autre logement.
Un bien reçu en héritage est-il concerné ?
Oui, à la revente. Le prix d'acquisition retenu est la valeur déclarée dans la succession, et la durée de détention démarre à la date du décès, pas à l'achat initial par le défunt.
Cet article est informatif et ne constitue ni un conseil fiscal, ni un conseil juridique. Les taux, barèmes et conditions d'exonération évoluent, et les montants présentés ici sont des ordres de grandeur calculés sur un cas type. Seul votre notaire liquide l'impôt réellement dû sur votre vente : adressez-vous à lui avant tout engagement.
Nos sources
Taux, barèmes et seuils ont été relevés le 18 août 2026 sur ces deux sources officielles, et j'ai refait chaque calcul ligne par ligne avant publication.
- Service-public.gouv.fr, impôt sur le revenu et plus-value immobilière (fiche F10864)
- BOFiP, majoration du prix d'acquisition (BOI-RFPI-PVI-20-10-20-20)
