Investir en LLI avec In’li : le dispositif du logement intermédiaire
Le logement intermédiaire (LLI) est un placement dans le neuf en zone tendue qui échange un loyer plafonné contre deux carottes fiscales : une TVA à 10 % et un crédit d’impôt de taxe foncière. Le rendement net visé tourne autour de 3,5 à 5 %, au prix d’un engagement de location d’au moins 15 ans et d’un montage en société. Le logement intermédiaire In’li en est la vitrine institutionnelle : un producteur de référence, pas un guichet d’investissement pour les particuliers.
Un T2 dans le neuf à 200 000 euros, une TVA à 10 % au lieu de 20, et cette question qui vous travaille : est-ce un vrai bon plan, ou un cadeau fiscal qui coûte cher ailleurs ?
On a repris le dispositif ligne par ligne et fait tourner la calculette sur le rendement net, une fois la taxe foncière, les charges et la gestion payées. Voici ce que le logement locatif intermédiaire rapporte vraiment à un investisseur, et ce qu’il faut savoir avant de signer.
Sommaire
- Le logement intermédiaire (LLI), c’est quoi au juste ?
- In’li, quel rôle dans le logement intermédiaire ?
- Quels avantages fiscaux le LLI réserve-t-il à l’investisseur ?
- Combien rapporte vraiment un investissement en LLI ?
- Quels sont les plafonds de loyers et de ressources en 2026 ?
- Comment investir en LLI, étape par étape ?
- Quels sont les pièges et les inconvénients du LLI ?
- Ce qui change pour le LLI en 2026 ?
- Questions fréquentes sur le LLI et In’li
Le logement intermédiaire (LLI), c’est quoi au juste ?
Le logement intermédiaire est une catégorie de logement créée par l’ordonnance du 20 février 2014. Son sigle officiel est LLI, pour logement locatif intermédiaire. Il se place exactement entre le logement social et le marché libre : un loyer plafonné, mais des conditions plus souples que le social.
La confusion la plus fréquente, et la question qui revient sans cesse : le LLI n’est pas du logement social. Le logement social (LLS, les HLM) vise les ménages modestes. Le LLI, lui, cible les classes moyennes dont les revenus dépassent les plafonds du social, mais qui peinent à se loger dans le privé. Ses plafonds de ressources sont donc plus hauts, et son loyer se situe environ 10 à 15 % sous le prix du marché libre (relevé en juillet 2026).
Le dispositif est réservé aux zones tendues (A bis, A et B1), sur des logements neufs aux normes RE 2020. Pensé au départ pour les investisseurs institutionnels (assureurs, foncières, CDC Habitat, In’li), il a été ouvert aux personnes morales privées par la loi de finances 2024. C’est aussi lui qui prend la relève du dispositif Pinel, éteint fin 2024. Le LLI est ainsi devenu l’une des voies de l’investissement locatif dans le neuf.
Zone tendue : une zone où la demande de logements dépasse nettement l’offre, ce qui tire les prix et les loyers vers le haut. Le zonage officiel (A bis, A, B1, B2, C) classe les communes selon cette tension. Le LLI n’est éligible que dans les zones les plus tendues, A bis, A et B1, là où le besoin de logements abordables est le plus fort.
In’li, quel rôle dans le logement intermédiaire ?
Si vous avez tapé cette recherche, c’est souvent parce que le nom In’li revient partout. Mettons ce point au clair tout de suite, car il conditionne tout le reste. In’li est une filiale du groupe Action Logement, créée en 2017. C’est une foncière résidentielle, l’un des deux gros producteurs de logement intermédiaire en France, aux côtés de CDC Habitat (groupe Caisse des dépôts).
Les repères clés à retenir sur l’opérateur (chiffres annoncés par In’li, relevés en juillet 2026, à revalider à la source) :
- Groupe : Action Logement (acteur paritaire du logement des salariés).
- Création : 2017, par regroupement de filiales immobilières.
- Statut : foncière résidentielle qui construit et loue directement.
- Volumes annoncés : plus de 80 000 logements en gestion et plus de 160 000 locataires, In’li se présentant comme leader du logement à prix maîtrisé.
Le point à ne pas manquer : In’li est un bailleur, pas un guichet d’investissement. Vous n’achetez pas du logement intermédiaire In’li pour défiscaliser. In’li produit et loue du LLI pour son propre compte. L’investisseur particulier, lui, active le même cadre fiscal de son côté, en achetant un logement neuf éligible auprès d’un promoteur, via une société. Retenez la distinction : In’li est l’opérateur, le LLI est le dispositif. Les deux portent le même sujet, ils ne se confondent pas.
Quels avantages fiscaux le LLI réserve-t-il à l’investisseur ?
C’est le moteur de l’opération. Le LLI ouvre deux avantages fiscaux majeurs, à ne pas confondre, tous deux confirmés par les sources spécialisées relevées en juillet 2026 :
- Une TVA réduite à 10 % au lieu de 20 sur l’acquisition en VEFA (neuf). Selon les opérateurs, cela représente une décote à l’achat de l’ordre de 8 à 16 % sur le prix par rapport au marché libre, à nuancer selon les programmes (Lamotte cite un écart d’environ 8 %, Valority jusqu’à 16 %).
- Un crédit d’impôt de taxe foncière, égal à tout ou partie de la taxe foncière, sur une durée pouvant aller jusqu’à 20 ans. Certaines pages parlent d’exonération, mais mécaniquement c’est un crédit d’impôt sur la part LLI du bien.
Deux précisions comptent pour l’investisseur. D’abord, cet avantage n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales, contrairement à l’ancien Pinel : il ne mange pas votre enveloppe de réductions d’impôt. Ensuite, la décote obtenue grâce à la TVA réduite constitue un potentiel de plus-value à la sortie, puisque le bien se revend au prix du marché libre une fois l’engagement terminé. Ces chiffres valent au titre de 2026 et restent à revalider à la source, la fiscalité pouvant bouger avec la loi de finances.
VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) : l’achat d’un logement sur plan, avant ou pendant sa construction, payé par appels de fonds au fur et à mesure de l’avancement. C’est le cadre normal du neuf, et la condition pour bénéficier de la TVA à 10 % du LLI : l’avantage ne s’applique qu’au logement neuf acquis en VEFA, pas à l’ancien.
Combien rapporte vraiment un investissement en LLI ?
Voilà la colonne qui décide. La rentabilité nette communément citée par les opérateurs tourne autour de 3,5 à 5 % selon la zone, le bien et le montage (ordre de grandeur relevé en juillet 2026, jamais une garantie). Le loyer plafonné bride la recette, mais la décote fiscale à l’achat et la demande soutenue en zone tendue sécurisent l’opération. Le piège classique reste le même que partout : un rendement annoncé brut fond une fois la taxe foncière, les charges non récupérables, la vacance et la gestion payées.
Le calcul : prenons un T2 neuf en zone A à environ 225 000 euros TVA à 10 % comprise, soit de l’ordre de 20 000 euros économisés face au marché libre. Le loyer plafonné tourne autour de 700 à 720 euros par mois, soit près de 8 500 euros par an. En face, la taxe foncière (en partie neutralisée par le crédit d’impôt, cité autour de 13 000 euros sur 20 ans par Lamotte), les charges non récupérables et la gestion. Le net se pose alors dans une fourchette d’ordre 3,5 à 5 %, soit quelques centaines d’euros par mois dans votre poche, avant impôt sur le revenu. À recalculer sur votre opération réelle.
| Poste (par an, ordre de grandeur) | Montant indicatif |
|---|---|
| Loyer plafonné encaissé | environ 8 500 euros |
| Taxe foncière | en partie compensée par le crédit d’impôt |
| Charges non récupérables et gestion | à déduire selon le bien |
| Rendement net visé | de l’ordre de 3,5 à 5 % |
Ce type de simulation ne remplace pas un calcul complet, taxe foncière réelle, frais de société et vacance compris. Avant de vous décider, faites tourner le calcul de rentabilité locative sur le bien précis que vous visez, pas sur une moyenne de plaquette commerciale.
Quels sont les plafonds de loyers et de ressources en 2026 ?
Le LLI impose deux plafonds simultanés : un loyer maximum au mètre carré selon la zone, et un locataire dont le revenu fiscal de référence (N-2) reste sous un plafond. Les deux sont fixés par arrêté et révisés chaque année, et ils sont alignés sur ceux de l’ancien dispositif Pinel. Voici les plafonds de loyers en vigueur pour 2026, avant application du coefficient de surface :
| Zone | Plafond de loyer 2026 (par m²) |
|---|---|
| A bis | 19,71 euros |
| A | 14,64 euros |
| B1 | 11,80 euros |
| B2 et C (hors LLI standard) | 10,26 euros |
Côté locataire, le plafond de ressources vise large, puisqu’il s’adresse aux classes moyennes. Le bien doit être loué en résidence principale. Voici les plafonds 2026, calculés sur le revenu fiscal de référence de 2024 :
| Composition du foyer | Zone A bis | Zone A | Zone B1 |
|---|---|---|---|
| 1 personne | 44 344 euros | 44 344 euros | 36 144 euros |
| 2 personnes | 66 276 euros | 66 276 euros | 48 268 euros |
| 3 personnes | 86 878 euros | 79 666 euros | 58 043 euros |
| 4 personnes | 103 727 euros | 95 427 euros | 70 073 euros |
| 5 personnes | 123 415 euros | 112 968 euros | 82 432 euros |
| 6 personnes | 138 874 euros | 127 122 euros | 92 900 euros |
| Par personne en plus | + 15 471 euros | + 14 164 euros | + 10 364 euros |
Pour l’investisseur, l’enjeu est double : le plafond de loyer borne votre recette, et le plafond de ressources détermine le vivier de locataires. Ce vivier est large, ce qui limite le risque de vacance en zone tendue, mais le loyer reste, lui, bel et bien encadré.
Ces deux barèmes sont révisés chaque année par arrêté. Les chiffres ci-dessus valent pour 2026 et peuvent évoluer dès l’arrêté suivant. Avant tout achat, vérifiez le plafond de loyer et le plafond de ressources à jour pour la zone exacte de votre bien : un plafond mal anticipé, et c’est le rendement de toute l’opération qui bouge.
Comment investir en LLI, étape par étape ?
L’investissement en LLI suit une marche assez balisée, mais chaque étape a ses conditions. Le fil à suivre :
- Montez la structure. L’achat se fait via une personne morale : le plus souvent une SCI à deux associés minimum, ou une SARL de famille, soumise à l’impôt sur les sociétés.
- Ciblez un programme éligible. Un logement neuf en zone tendue (A bis, A ou B1), aux normes RE 2020, acheté en VEFA auprès d’un promoteur.
- Financez au nom de la société. Le crédit se monte au nom de la structure, avec l’apport et le plan de financement adaptés.
- Louez dans les règles. En résidence principale, à un locataire sous plafond de ressources, au loyer plafonné de la zone.
- Tenez l’engagement. Au moins 15 ans de location, l’avantage fiscal courant jusqu’à 20 ans, plafonds respectés en continu.
Une nuance à poser honnêtement : certains montages évoquent un achat en nom propre, mais la voie standard et sécurisée pour l’avantage fiscal reste la société. Le montage en SCI familiale se monte selon des règles précises (au moins deux associés, statuts, comptabilité, régime d’imposition), et c’est exactement le genre de sujet où l’on ne bricole pas seul. Faites-le valider par un professionnel (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable) avant de vous lancer : c’est lui qui tranchera votre cas.
Quels sont les pièges et les inconvénients du LLI ?
C’est la face que les pages de promoteurs abrègent volontiers. Le LLI a de vrais atouts, mais aussi des contraintes qu’il faut regarder en face avant de signer :
- Le montage en société (SCI ou SARL de famille) ajoute des frais et de la complexité : statuts, comptabilité, au moins deux associés.
- L’engagement de location est long, de 15 à 20 ans, et bloque le bien sur toute la période.
- La revente anticipée coûte cher : avant le terme, elle fait perdre les avantages fiscaux et peut entraîner le remboursement de la TVA économisée.
- La liquidité est faible : le marché de revente d’un bien sous contrainte est étroit.
- Le loyer plafonné limite le rendement, et les plafonds doivent être respectés en continu, sous peine de perdre l’avantage.
- Le dispositif reste peu visible : peu de banques et de conseillers le proposent spontanément.
Ces informations sont générales et datées de juillet 2026. La rentabilité, la fiscalité et le montage d’un investissement en LLI dépendent de votre profil, de la zone, du bien et de votre situation patrimoniale, et aucun rendement n’est garanti. Les plafonds et règles fiscales évoluent chaque année. Avant toute décision, rapprochez-vous d’un professionnel compétent (conseiller en gestion de patrimoine, notaire, expert-comptable) et faites chiffrer votre opération sur des bases à jour.
Ce qui change pour le LLI en 2026 ?
Le LLI est un dispositif jeune et mouvant, d’où l’intérêt de dater ce qu’on lit. Les évolutions à connaître pour 2026 :
- Les plafonds de loyers et de ressources sont revalorisés pour 2026 (arrêté de fin 2025) : d’où l’importance de vérifier les chiffres à jour avant d’acheter.
- Le LLI s’installe comme l’outil de référence pour investir dans le neuf avec un avantage fiscal, depuis la fin du Pinel.
- Des pistes d’évolution circulent, non stabilisées à ce jour : la question du cumul du LLI avec le nouveau cadre du bailleur privé, et l’hypothèse d’ouvrir l’avantage aux particuliers en direct, sans société. À prendre comme des pistes, pas comme des règles acquises.
Notre lecture : le LLI se démocratise et devient plus accessible aux particuliers, c’est une bonne nouvelle. Mais ne bâtissez pas un montage sur une réforme non votée : attendez le texte définitif avant de compter sur un cumul ou un achat en direct. Et vérifiez toujours les plafonds à jour de la zone visée avant d’acheter. En LLI, ce sont les chiffres à jour qui font, ou défont, la rentabilité.
Contenu à jour au mois de juillet 2026, informatif et non contractuel. Les plafonds et les règles fiscales du LLI évoluent chaque année par arrêté, et une réforme 2026 est à l’étude. Vérifiez le dispositif en vigueur sur service-public.gouv.fr avant toute décision.
Questions fréquentes sur le LLI et In’li
Quelle différence entre un logement LLI et un logement social (LLS) ?
Le LLI n’est pas du logement social. Il vise les classes moyennes dont les revenus dépassent les plafonds du social mais qui peinent à se loger dans le privé. Ses plafonds de ressources et de loyers sont plus élevés que ceux du LLS, et un particulier peut y investir, ce qui est impossible dans le logement social classique.
Qui peut investir en LLI aujourd’hui ?
Un investisseur qui achète un logement neuf éligible en zone tendue, en principe via une société (le plus souvent une SCI à deux associés minimum ou une SARL de famille, soumise à l’impôt sur les sociétés). L’achat en nom propre est évoqué par certains montages, mais la voie standard pour sécuriser l’avantage fiscal reste la personne morale. À faire valider par un professionnel.
Quel rendement net attendre d’un logement intermédiaire ?
De l’ordre de 3,5 à 5 % selon la zone, le bien et le montage, un ordre de grandeur souvent cité par les opérateurs (relevé en juillet 2026), jamais garanti. Le loyer plafonné bride la recette, mais la décote à l’achat et la demande soutenue en zone tendue soutiennent l’opération. À chiffrer sur votre propre projet, taxe foncière et gestion comprises.
Quels sont les inconvénients du dispositif LLI ?
Un engagement de location long (15 à 20 ans) sous peine de perdre les avantages fiscaux, un montage en société qui ajoute des frais et de la complexité, des plafonds de loyers et de ressources à respecter en continu, et une liquidité faible en cas de revente anticipée, avec un possible remboursement de la TVA économisée. Le dispositif reste aussi peu proposé par les banques.
Quelle différence entre In’li et le dispositif LLI ?
In’li est un bailleur institutionnel, une foncière résidentielle du groupe Action Logement, qui produit et loue du logement intermédiaire. Le LLI est le cadre fiscal que l’investisseur particulier active de son côté, via une société et un programme neuf éligible acheté auprès d’un promoteur. Vous n’achetez pas du In’li pour défiscaliser : ce sont deux choses distinctes.
Nos sources
Les règles, plafonds et chiffres cités s’appuient sur les sources officielles suivantes, relevés en juillet 2026 et à revalider avant toute décision.
- Ministère de la Transition écologique : le cadre du logement locatif intermédiaire, plafonds et conditions
- In’li, le site officiel de l’opérateur (volumes annoncés et présentation)
