Le CCMI, ce contrat de construction qui vous protège vraiment
Le CCMI est le contrat le plus protecteur de la construction. Il s’impose dès que le constructeur prend le gros oeuvre jusqu’au hors d’air, fige un prix forfaitaire, vous laisse 10 jours pour vous rétracter, plafonne chaque versement et impose une garantie de livraison introuvable ailleurs. Restent à votre charge le terrain, la viabilisation et les finitions.
Un contrat de plusieurs dizaines de pages sur la table, un commercial qui répète que c’est « le contrat le plus protecteur », et aucune idée de ce que cette protection couvre.
On a repris le code de la construction et de l’habitation article par article. Voilà ce qu’il garantit, et où il vous laisse seul.
Sommaire
- Quand le CCMI est-il obligatoire, et sous quelle forme ?
- Que doit contenir le contrat CCMI avant votre signature ?
- Comment fonctionne l’échéancier de paiement du CCMI ?
- Que couvre la garantie de livraison CCMI ?
- Décennale, biennale, dommages-ouvrage : qui vous couvre après la réception ?
- Les pièges du CCMI et les clauses à vérifier avant de signer
- Ce que le prix du constructeur ne comprend pas
- Constructeur ou maître d’oeuvre : comment trancher ?
- Que faire si le constructeur prend du retard ou dépose le bilan ?
- Vos questions sur le CCMI
Quand le CCMI est-il obligatoire, et sous quelle forme ?
Le contrat de construction de maison individuelle s’impose dès qu’un professionnel se charge de bâtir votre maison, pour un immeuble d’habitation ou mixte de deux logements au plus destinés au même maître d’ouvrage.
Maître d’ouvrage : c’est vous, celui pour qui la maison se construit et qui paie. Le maître d’oeuvre conçoit et coordonne sans construire ; le constructeur, lui, s’engage sur un ouvrage terminé.
Deux formes coexistent, et c’est l’auteur des plans qui les sépare : l’article L231-1 avec fourniture de plan, l’article L232-1 sans.
| Ce qui les sépare | Avec fourniture de plan | Sans fourniture de plan |
|---|---|---|
| Texte de référence | article L231-1 | article L232-1 |
| Qui fournit les plans | le constructeur | un professionnel de votre choix |
| Garantie de livraison | obligatoire | obligatoire, par renvoi de L232-2 |
| Échéancier chiffré par étape | oui, article R231-7 | non, au fil des travaux |
Rien n’oblige un constructeur à intituler son contrat « CCMI ». Ce qui rend le CCMI obligatoire, c’est le périmètre des travaux : gros oeuvre, mise hors d’eau (couverture, étanchéité) et mise hors d’air (menuiseries extérieures).
Le régime est d’ordre public. Personne n’en sort en vous faisant signer un simple contrat d’entreprise.
Que doit contenir le contrat CCMI avant votre signature ?
L’article L231-2, en vigueur depuis le 1er juillet 2021, énumère onze mentions obligatoires. Un contrat CCMI auquel il en manque une n’est pas complet.
- Le terrain et votre titre de propriété.
- La conformité aux règles de construction et d’urbanisme.
- Les caractéristiques techniques, l’adaptation au sol, les raccordements.
- Le prix convenu, forfaitaire et définitif.
- Les travaux que vous vous réservez, chiffrés à part et acceptés de votre main.
- Les modalités de règlement selon l’avancement.
- La possibilité de vous faire assister, notamment à la réception.
- Le permis de construire et les autorisations obtenues.
- La nature et le montant des prêts acceptés.
- La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution, les pénalités.
- Les attestations d’assurance de dommages, de remboursement et de livraison.
Une pièce manque à cette liste et pèse autant : la notice descriptive annexée, imposée par l’article R231-4.
Rien ne démarre tant que cinq conditions suspensives ne sont pas levées : propriété du terrain, prêts obtenus, permis accordé, dommages-ouvrage souscrite, garantie de livraison détenue par le constructeur.
Un dossier de construction se monte différemment d’un achat classique. Comparez plutôt les meilleurs courtiers immobiliers que de laisser le constructeur s’en charger.
Vous disposez ensuite de 10 jours pour vous rétracter, sans justification. Le délai court dès le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie le contrat, d’après l’article L271-1.
Comment fonctionne l’échéancier de paiement du CCMI ?
Vous ne payez jamais d’avance. L’article R231-7, en vigueur depuis le 1er janvier 2020, plafonne le cumul exigible à chaque stade. Ce sont des maximums, pas un calendrier imposé.
| Stade d’avancement | Cumul maximum exigible | Part de l’étape |
|---|---|---|
| Ouverture du chantier (dépôt de garantie inclus) | 15 % | 15 % |
| Achèvement des fondations | 25 % | 10 % |
| Achèvement des murs | 40 % | 15 % |
| Mise hors d’eau | 60 % | 20 % |
| Cloisons achevées et mise hors d’air | 75 % | 15 % |
| Équipement, plomberie, menuiserie, chauffage achevés | 95 % | 20 % |
| Réception des travaux | 100 % | 5 % |
Ce que le tableau ne dit pas : des appels de fonds réclamés avant le stade correspondant sortent du cadre légal, même en cas de tension de trésorerie.
Ces plafonds valent pour la forme avec fourniture de plan. Sans plan, l’article L232-1 n’impose qu’un règlement au fil des travaux : négociez alors l’échéancier de paiement ligne à ligne.
Avant le chantier, deux montages existent (article R231-8). Sans garantie de remboursement, un dépôt de garantie plafonné à 3 % sur un compte ouvert à votre nom. Avec elle, 5 % à la signature et 5 % à la délivrance du permis.
Le solde se règle à la levée des réserves si un professionnel vous assiste à la réception. Sans assistance et sans réserve, il est dû dans les huit jours suivant la remise des clés.
En cas de réserves, 5 % du prix convenu au plus sont consignés jusqu’à leur levée, chez un consignataire accepté par les deux parties ou désigné par le tribunal.
Le calcul : sur 220 000 euros convenus, l’ouverture du chantier ne peut pas coûter plus de 33 000 euros. Puis 55 000 euros aux fondations, 88 000 aux murs, 132 000 au hors d’eau, 165 000 au hors d’air, 209 000 euros aux équipements.
Reste 11 000 euros, exactement les 5 % consignables tant que les réserves ne sont pas levées. Ne versez pas ce solde avant.
Que couvre la garantie de livraison CCMI ?
C’est le coeur du dispositif : la seule garantie qui promet une maison terminée, au prix prévu, même si le constructeur disparaît. Cette garantie de livraison à prix et délais convenus est souscrite par le constructeur, jamais par vous.
Elle est délivrée par un établissement de crédit, une société de financement ou un assureur agréé, et vaut pour les deux formes du contrat, l’article L232-2 renvoyant à l’article L231-6. Sa couverture, d’après Service-Public, vérifié le 12 décembre 2025 :
- L’inexécution ou la mauvaise exécution des travaux prévus au contrat
- Les dépassements de prix nécessaires à l’achèvement de la maison
- Les pénalités forfaitaires de retard au-delà de 30 jours calendaires
Elle prend effet à l’ouverture du chantier et s’éteint à la réception constatée par écrit, prolongée jusqu’à la levée des réserves.
Vérifiez que l’attestation de garantie de livraison est bien annexée au contrat et porte le nom du garant. Sans elle, votre prêteur ne débloque pas les fonds et vous n’avez aucun filet si le chantier s’arrête.
Décennale, biennale, dommages-ouvrage : qui vous couvre après la réception ?
La réception commande tout. C’est elle qui fait courir les trois garanties légales, et c’est à cet instant que vos réserves doivent être consignées au procès-verbal.
| Garantie | Durée | Ce qu’elle couvre | Texte |
|---|---|---|---|
| Garantie de parfait achèvement | 1 an | tout désordre signalé au procès-verbal ou notifié ensuite, hors usure normale | code civil, article 1792-6 |
| Garantie de bon fonctionnement | 2 ans | les équipements dissociables en panne, non apparents à la réception | code civil, article 1792-3 |
| Garantie décennale | 10 ans | ce qui compromet la solidité ou rend le logement impropre à sa destination | code civil, article 1792-2 |
Ce que le tableau n’écrit pas compte autant : un défaut visible le jour de la réception et non signalé sort du champ de la biennale.
Le constructeur, lui, souscrit son assurance décennale avant le démarrage des travaux. Le défaut est puni de six mois d’emprisonnement et 75 000 euros d’amende (article L243-3 du code des assurances).
L’assurance dommages-ouvrage, elle, se souscrit avant l’ouverture du chantier et c’est vous qui la payez. Elle préfinance les réparations décennales sans recherche de responsabilité, puis se retourne contre les constructeurs.
Elle court neuf ans depuis la fin de la première année suivant la réception, quand le parfait achèvement s’éteint. Sinistre déclaré, l’assureur a 60 jours pour se prononcer, 90 jours pour faire une offre, 15 jours pour verser.
Un point se formule au mot près. Le particulier qui construit pour l’occuper lui-même ou pour un proche n’encourt pas la sanction pénale s’il ne souscrit pas, mais il reste sans préfinancement pendant neuf ans, et sans attestation s’il revend dans les dix ans.
Sans dommages-ouvrage, il faut d’abord établir la responsabilité du constructeur, souvent devant un tribunal, avant le premier euro de réparation. C’est ce délai que l’assurance supprime.
Les pièges du CCMI et les clauses à vérifier avant de signer
C’est la recherche qui suit le plus souvent le mot CCMI, et c’est logique : le contrat protège à condition d’être lu. L’article L231-3 répute non écrites des clauses qu’on croise encore.
- Subordonner la remise des clés au paiement intégral du prix
- Interdire les visites de chantier avant les échéances
- Vous faire mandater le constructeur pour chercher votre prêt
- Étendre les causes de retard au-delà des intempéries et de la force majeure
- Exiger plusieurs refus de prêt avant de vous rembourser
Deuxième signal, les formulations molles sur le délai. Un contrat CCMI porte un délai d’exécution ferme : « livraison dès que possible » n’en est pas un.
Les pénalités calées sur le minimum légal aussi. L’article R231-14 interdit de descendre sous 1/3000 du prix convenu par jour : sur 220 000 euros, environ 73 euros par jour, soit 2 200 euros pour un mois de retard.
La clause de révision se vérifie de près. L’article L231-11 ne l’autorise qu’adossée à un indice national du bâtiment publié par le ministre chargé de la construction, selon l’une des deux méthodes du texte.
Le litige le plus fréquent ne vient d’aucune clause : il naît d’une différence entre le contrat, la notice descriptive et les plans. Quant aux travaux réservés, ils sortent du prix forfaitaire.
La notice descriptive n’est pas un document libre. L’article R231-4 impose un modèle type, la distinction de ce qui est compris ou non dans le prix, et une mention manuscrite acceptant le coût des travaux à votre charge. Le modèle a changé au 1er janvier 2025.
Ce que le prix du constructeur ne comprend pas
Le prix convenu est forfaitaire, mais il ne porte que sur la maison. Le budget du projet compte sept lignes de plus, et c’est là que les plans de financement dérapent.
- Le terrain et ses frais de notaire, achetés avant le contrat.
- La viabilisation et les raccordements aux réseaux.
- L’étude de sol et les travaux d’adaptation qu’elle commande.
- La taxe d’aménagement, due au titre du permis de construire.
- L’assurance dommages-ouvrage, à votre charge.
- Les travaux réservés : cuisine, peintures, sols, extérieurs et clôtures.
- Le coût du crédit pendant toute la durée du chantier.
L’article L231-2 impose de chiffrer à part les travaux que vous vous réservez. C’est la première ligne à lire dans un contrat de construction de maison individuelle.
Son coût dépend des taux immobiliers au moment de l’offre. Ces postes additionnés, le mètre carré construit se compare enfin honnêtement à celui du marché existant : le moment de regarder ce que coûte d’investir dans l’ancien.
Sur le prix au mètre carré, je préfère ne rien avancer plutôt que recopier les fourchettes qui circulent : aucune source officielle datée ne les confirme. Demandez trois devis sur le même descriptif.
Constructeur ou maître d’oeuvre : comment trancher ?
Trois montages existent pour faire construire sur votre terrain, et un seul fait objectif les sépare : le CCMI est le seul à porter une garantie de livraison.
| Critère | Constructeur (CCMI) | Maître d’oeuvre | Architecte |
|---|---|---|---|
| Qui signe avec les entreprises | le constructeur | vous | vous |
| Qui porte le risque de dépassement | le constructeur, puis son garant | vous | vous |
| Garantie de livraison | oui, obligatoire | non | non |
| Liberté de conception | catalogue et options | large | totale |
| Obligatoire au-delà de 150 m2 | non | non | oui |
| 👤 Pour qui ? | un budget ferme, peu de temps | un projet sur mesure, du suivi à assurer | un terrain difficile, une vraie ambition |
Ce seuil est le seul endroit où la loi tranche à votre place. Au-delà de 150 m2 de surface de plancher, le particulier doit recourir à un architecte ; la personne morale y est tenue toujours.
Acheter sur plan chez un promoteur est un quatrième montage, avec son contrat et ses garanties propres, hors du sujet de ce guide.
Que faire si le constructeur prend du retard ou dépose le bilan ?
La procédure est écrite. Sauter la troisième étape vous prive de la cinquième.
- Datez le retard. Comparez la livraison annoncée au délai d’exécution du contrat.
- Vérifiez la cause invoquée. Seuls intempéries, force majeure et cas fortuits suspendent le délai (article L231-3).
- Mettez en demeure par lettre recommandée. Elle date votre réclamation.
- Appliquez les pénalités de retard. Elles ne descendent pas sous le minimum légal.
- Saisissez le garant de livraison. Ses coordonnées sont sur l’attestation annexée.
Le garant change tout : il désigne l’entreprise qui terminera la maison et supporte les dépassements nécessaires. La garantie couvre aussi les pénalités forfaitaires au-delà de 30 jours calendaires.
Une chose est à ne jamais faire, quelle que soit la pression : payer une échéance dont le stade n’est pas atteint. Le versement anticipé sort du plafond légal et affaiblit votre position.
Cet article est informatif et décrit le cadre général du contrat de construction de maison individuelle au 18 août 2026. Il ne remplace ni un conseil juridique, ni la lecture de votre contrat par un professionnel.
Les textes et les garanties évoluent, et chaque situation dépend du terrain, du projet et des clauses effectivement signées. Avant de vous engager, faites relire votre CCMI et sa notice descriptive par un avocat, un notaire ou l’ADIL de votre département.
Vos questions sur le CCMI
Le CCMI est-il obligatoire ?
Oui, dès que le constructeur va jusqu’au hors d’eau et au hors d’air, pour un immeuble d’habitation de deux logements maximum.
Quels sont les avantages d’un CCMI ?
Un prix forfaitaire, un délai ferme assorti de pénalités, des paiements plafonnés, et surtout une garantie de livraison qui n’existe dans aucun autre montage.
Peut-on annuler un CCMI après l’avoir signé ?
Oui, dans les dix jours suivant le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée. Les sommes versées vous sont remboursées.
Le constructeur peut-il augmenter le prix en cours de chantier ?
Non, le prix convenu est forfaitaire. Seule une clause de révision adossée à un indice national du bâtiment, encadrée par l’article L231-11, peut le faire bouger.
Qui paie l’assurance dommages-ouvrage en CCMI ?
Vous, le maître d’ouvrage, avant l’ouverture du chantier. Elle préfinance les réparations décennales sans attendre qu’un responsable soit désigné.
Nos sources
Tous les pourcentages, délais et durées ont été relus sur Légifrance et Service-Public en août 2026.
