Ce que vous signez vraiment avec un compromis de vente
- Le vendeur et l’acheteur sont engagés dès la signature du compromis de vente.
- L’acheteur particulier peut se rétracter pendant 10 jours calendaires. Le vendeur, jamais.
- Le dépôt de garantie n’est pas obligatoire : l’usage tourne entre 5 et 10 %.
- Les conditions suspensives sont le seul filet, et celle du prêt dure un mois minimum.
- Aucun texte n’impose de date pour l’acte authentique : elle s’écrit dans le contrat.
Le compromis de vente immobilier est posé sur la table, une quinzaine de pages, et une question qui ne lâche pas : à partir de quand ne pouvez-vous plus reculer ?
On a relu ce contrat à votre place, fiche officielle et textes ouverts à côté. Voici ce qui vous engage, ce qui vous protège, et les chiffres qu’on refuse d’écrire faute de source publique.
Sommaire
- Compromis de vente et promesse de vente : qui s’engage à quoi ?
- Qui peut se rétracter après la signature, et qui ne peut pas ?
- Que verse l’acheteur à la signature et où va cet argent ?
- À quoi servent les conditions suspensives du compromis de vente ?
- Que se passe-t-il si l’acheteur n’obtient pas son prêt ?
- Quelles clauses faut-il faire ajouter avant de signer ?
- Que peut-on encore négocier une fois le compromis signé ?
- Quand l’acte authentique doit-il être signé après le compromis ?
- Faut-il signer le compromis de vente chez un notaire ?
- Questions fréquentes sur le compromis de vente
Compromis de vente et promesse de vente : qui s’engage à quoi ?
Les deux contrats portent presque le même nom et ne vous engagent pas pareil. Le compromis, que les juristes appellent promesse synallagmatique (chacun promet à l’autre), lie vendeur et acheteur dès la signature, au prix fixé ce jour-là.
La promesse de vente, ou promesse unilatérale de vente, n’engage que le vendeur, appelé le promettant. L’acheteur garde un droit d’option : il décide d’acheter ou non dans le délai convenu, et le bien reste retiré du marché pendant toute cette durée.
Cette liberté a un prix et une formalité, tous deux dans le tableau. Retenez surtout la sanction : faute d’enregistrement dans les délais, l’article 1589-2 du code civil rend la promesse unilatérale de vente nulle et de nul effet. Le compromis de vente immobilier échappe à cette formalité.
| Critère | Compromis de vente | Promesse unilatérale de vente |
|---|---|---|
| Qui est engagé | Le vendeur et l’acheteur, dès la signature | Le vendeur seul, l’acheteur garde son droit d’option |
| Ce que verse l’acheteur | Rien d’obligatoire, dépôt de garantie d’usage de 5 à 10 % du prix | Rien sous 18 mois, indemnité d’immobilisation d’au moins 5 % du prix au-delà |
| Enregistrement obligatoire | Non | Oui sous signature privée, dans les 10 jours de l’acceptation, 125 euros |
| Si l’acheteur renonce hors délai | La somme versée reste au vendeur | L’indemnité d’immobilisation reste au vendeur |
Qui peut se rétracter après la signature, et qui ne peut pas ?
Signer ne veut pas dire renoncer à tout. Le délai de rétractation d’un compromis de vente vient de l’article L271-1 du code de la construction et de l’habitation : l’acquéreur non professionnel d’un bien à usage d’habitation dispose de 10 jours calendaires, sans se justifier et sans rien payer.
Le point de départ compte autant que la durée, et c’est là que les erreurs se logent.
- Repérez la date qui fait foi. C’est la première présentation de la lettre recommandée qui vous notifie l’acte, ou sa remise attestée par un professionnel mandaté.
- Comptez à partir du lendemain. Jamais du jour de la signature. Les 10 jours sont calendaires : samedis, dimanches et jours fériés sont dedans.
- Notifiez dans les mêmes formes. La rétractation d’un compromis de vente s’exerce par lettre recommandée avec accusé de réception, avant le terme.
Le même article impose que l’acte présente ces conditions de manière lisible et compréhensible, sous peine d’une amende administrative de 3 000 euros pour un particulier et 15 000 euros pour une société. Ces dix jours valent pour un compromis comme pour une promesse de vente.
Le vendeur n’a aucun droit équivalent, et beaucoup le découvrent trop tard. La fiche Service-Public est nette : « Le vendeur est définitivement engagé à vendre dès la signature du compromis de vente. Il ne peut donc pas, en principe, se rétracter. » Seule exception, une clause de dédit écrite à son profit.
Que verse l’acheteur à la signature et où va cet argent ?
Le point qui surprend le plus vient de la fiche officielle : « En principe, l’acquéreur n’a pas à verser d’argent au vendeur lors de la signature du compromis de vente. Il ne s’agit pas d’une condition de validité de l’acte. » Le dépôt de garantie se négocie donc, il ne s’impose pas.
Dans les faits, il est presque toujours prévu. Service-Public cite 10 % du prix de vente, les Notaires de France une fourchette d’usage de 5 % à 10 % sur leur page mise à jour le 19 juin 2026. Aucun de ces repères n’est un plancher légal.
Le calcul : un bien à 250 000 euros, dépôt fixé à 5 %. Ce sont 12 500 euros bloqués jusqu’à la vente. À 10 %, la même signature en immobilise 25 000 euros, soit l’apport d’un autre projet.
Cet argent ne part pas chez le vendeur. Il est bloqué sur le compte séquestre du notaire jusqu’à la vente, puis déduit du prix le jour de l’acte. Le séquestre bloque, il n’avance rien.
Une règle peu connue vous protège pendant ces dix jours. L’article L271-2 interdit en principe de recevoir le moindre versement d’un acquéreur non professionnel avant l’expiration du délai de rétractation, sous peine de 30 000 euros d’amende.
Un professionnel mandaté et couvert par une garantie financière peut, lui, encaisser les fonds. À charge pour lui de les restituer sous 21 jours si vous vous rétractez.
À quoi servent les conditions suspensives du compromis de vente ?
Les conditions suspensives forment le vrai filet du contrat, et le seul que vous puissiez élargir avant de signer.
Condition suspensive : clause qui suspend la vente à un événement précis, comme l’obtention du prêt. Si l’événement ne se produit pas dans le délai prévu, la vente ne se forme pas et l’acquéreur récupère ce qu’il a versé. Régime général aux articles 1304 à 1304-7 du code civil.
La fiche F2965 en cite quatre, celles qu’on retrouve dans la plupart des avant-contrats.
- L’obtention d’un prêt immobilier
- L’obtention d’un certificat d’urbanisme
- Les travaux à réaliser par le vendeur avant la vente
- La purge du droit de préemption
Les parties fixent librement le délai d’accomplissement, à une exception près. L’article L313-41 du code de la consommation pose que « la durée de validité de cette condition suspensive ne peut être inférieure à un mois à compter de la date de la signature de l’acte ».
Un mois est un plancher légal, pas une durée normale. Un compromis de vente qui vous laisse trente jours pour décrocher un financement respecte la loi et vous met en difficulté. Le taux maximum inscrit au contrat doit aussi rester réaliste au regard du taux immobilier du moment.
Que se passe-t-il si l’acheteur n’obtient pas son prêt ?
C’est le scénario qui empêche de dormir, et le droit y répond sans détour. Le second alinéa de l’article L313-41 du code de la consommation prévoit que « toute somme versée d’avance par l’acquéreur à l’autre partie ou pour le compte de cette dernière est immédiatement et intégralement remboursable sans retenue ni indemnité ».
Le texte dit « immédiatement », sans aucun nombre de jours, et nous n’en inventerons pas.
Reste ce que presque personne n’écrit : cette protection se perd. L’article 1304-3 du code civil dispose que « la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement ». L’acquéreur qui ne dépose jamais sa demande de prêt est donc traité comme s’il l’avait obtenue.
Deuxième mécanisme, la mention manuscrite. Si l’acte annonce un achat sans emprunt, l’article L313-42 impose à l’acquéreur d’écrire de sa main qu’il perd la protection s’il recourt malgré tout à un prêt. Quand cette mention manque et qu’un prêt est demandé, le contrat est réputé conclu sous la condition suspensive.
Déposer une seule demande fragilise la condition suspensive, là où un courtier en crédit immobilier présente le dossier à plusieurs banques et laisse une trace écrite de chaque démarche.
Un refus de banque ne suffit pas toujours à vous couvrir. Conservez la preuve écrite de chaque demande et de chaque refus, et vérifiez que le prêt sollicité correspond bien à celui décrit au contrat.
Quelles clauses faut-il faire ajouter avant de signer ?
Rien ne vous oblige à signer le texte qu’on vous tend. Un avant-contrat se discute clause par clause.
- Réclamez une clause de dédit si vous vendez. Elle autorise à renoncer contre une somme convenue, et c’est la seule porte de sortie que la fiche officielle reconnaisse au vendeur.
- Faites chiffrer la clause pénale. Elle fixe à l’avance les dommages et intérêts dus par celui qui refuse de signer l’acte, et le juge peut la modérer si elle est manifestement excessive (article 1231-5 du code civil).
- Détaillez le prêt recherché. Montant, durée et taux maximum dessinent le périmètre de votre condition suspensive, donc de votre porte de sortie.
- Listez les meubles et les équipements inclus. Le contrat doit répartir le prix entre le bien et le mobilier, ce qui évite la cuisine démontée le jour des clés.
- Décrivez l’état du bien à la remise des clés. Sans description écrite, un logement rendu sans sa chaudière se discute très mal.
- Négociez la date de signature de l’acte. Les parties la fixent librement, et une date trop serrée se paie quand la banque prend son temps.
Vérifiez enfin les annexes. Les diagnostics sont joints à l’avant-contrat, et la qualité du diagnostiqueur immobilier conditionne ce que vous découvrirez après la vente.
Que peut-on encore négocier une fois le compromis signé ?
Une fois le compromis de vente signé, la marge existe, mais elle est étroite et suppose l’accord de l’autre partie.
| Verrouillé par le compromis | Encore modifiable, avec l’accord des deux parties |
|---|---|
| Le prix et sa répartition entre le bien et le mobilier | La date de signature de l’acte définitif |
| La désignation précise du bien vendu | Le délai d’accomplissement des conditions suspensives |
| L’identité des parties au contrat | Le détail des meubles et équipements inclus |
| L’engagement réciproque de vendre et d’acheter | Les modalités de remise des clés |
Toute modification passe par un avenant signé des deux parties, établi dans les mêmes conditions que le contrat initial : la fiche officielle le prévoit pour la prolongation des délais. Sans la signature de l’autre, rien ne bouge.
Le rapport de force change aussi. Passé les dix jours, et sans condition suspensive utilisable, l’acheteur n’a plus de levier : il ne peut plus menacer de partir. C’est là qu’une date d’acte authentique mal négociée coûte cher.
Quand l’acte authentique doit-il être signé après le compromis ?
Il n’existe aucun délai légal général entre le compromis de vente et l’acte définitif. La fiche F2965 range le délai pour signer l’acte de vente parmi ceux que les parties fixent librement, et n’avance aucune durée.
Les trois mois que tout le monde annonce sont donc une pratique, pas une règle : aucun texte ne les impose. La date inscrite à votre contrat est une date choisie, donc une date qui se négocie avant la signature, pas après.
Une seule exception territoriale existe. Dans le Bas-Rhin, le Haut-Rhin et la Moselle, un compromis sous signature privée doit être suivi de l’acte authentique dans un délai de 6 mois, et les parties ne peuvent pas convenir d’un délai supérieur.
Faut-il signer le compromis de vente chez un notaire ?
Le notaire n’est pas obligatoire. La fiche officielle admet trois formes : l’acte sous signature privée rédigé par les deux parties ou par une agence immobilière, l’acte contresigné par avocat, et l’acte authentique.
Une agence peut donc rédiger l’avant-contrat elle-même, ce qui ne dit rien de la qualité de sa rédaction. Le niveau varie fortement d’une agence immobilière à l’autre, et c’est votre condition suspensive de prêt qui en dépend.
Le passage chez le notaire apporte du concret : rédaction des conditions suspensives, collecte des pièces, et la notification qui fait courir vos dix jours. La forme notariée devient même obligatoire quand le vendeur est un particulier et que la validité de l’avant-contrat, compromis ou promesse de vente, dépasse 18 mois.
Reste le coût. Les frais de rédaction d’un compromis de vente chez le notaire sont en pratique intégrés aux frais d’acte que l’acquéreur règle le jour de la signature définitive. Aucun barème public daté ne permet de les chiffrer, et je préfère vous le dire plutôt que d’avancer une fourchette invérifiable.
Questions fréquentes sur le compromis de vente
Le vendeur peut-il annuler un compromis de vente ?
Non. Il est définitivement engagé dès la signature, sauf si l’acte prévoit une clause de dédit à son profit.
Combien de temps un compromis de vente reste-t-il valable ?
Le temps que le contrat prévoit. La validité d’un compromis de vente n’est encadrée par aucun texte, sauf en Alsace-Moselle où l’acte authentique doit suivre dans les six mois.
Qui paie le compromis de vente chez le notaire ?
L’acquéreur, en pratique. Les frais de rédaction de l’avant-contrat sont intégrés aux frais d’acte qu’il règle le jour de la signature définitive.
Le dépôt de garantie est-il obligatoire ?
Non. La fiche officielle est explicite, ce n’est pas une condition de validité de l’acte. L’usage se situe entre 5 et 10 % du prix.
Cet article est informatif et fondé sur les fiches et textes officiels cités, à jour à la date de publication. Il ne remplace ni la lecture de l’acte par un notaire, ni le conseil d’un professionnel sur votre situation. Seul le document que vous signez fait foi.
Nos sources
Chaque règle de cet article a été relue le 18 août 2026 sur les sources officielles ci-dessous. Les articles du code civil et du code de la construction et de l’habitation cités dans le texte viennent de Légifrance, à la même date.
- Service-Public, fiche F2965, promesse unilatérale ou compromis, vérifiée le 10 avril 2026
- Légifrance, code de la consommation, articles L313-40 à L313-45
